筆者最近借助這些數(shù)據(jù)，盤點(diǎn)了下浦東新區(qū)這十年（2012年開始）開盤的新盤至今的價(jià)格漲幅，整理了其中

　　部分樓盤開了好幾期，開盤持續(xù)了好幾年，如萬科翡翠公園和萬科海上傳奇各自開了6次盤，每期價(jià)格不相同，

　　張江科學(xué)城不必多說，高端產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造了眾多高薪崗位，也創(chuàng)造了大量的周邊置業(yè)需求，張江湯臣豪園又是科學(xué)城核心區(qū)少有的商品房自然受到追捧。

　　10年過去了，它的二手單價(jià)僅為2.88萬/㎡，年均漲幅只有2.94%，還跑不贏銀行利息，而且該樓盤在2017年單價(jià)一度達(dá)到3.5萬/㎡，近五年樓盤均價(jià)是下降的。

　　究其緣由，是因?yàn)闃潜P所處的宣橋板塊是一個(gè)無學(xué)區(qū)、無產(chǎn)業(yè)、也無規(guī)劃的尷尬區(qū)域，地鐵16號(hào)線雖然穿過該板塊，但是樓盤距離地鐵也超出步行范圍。

　　該盤上漲原因和前一年的張江湯臣豪園類似：張江科學(xué)城核心區(qū)少有的商品新房；同時(shí)也對口張江集團(tuán)中學(xué)。

　　要對口這個(gè)學(xué)校，除去張江湯臣豪園1-4期和匯智湖畔家園，只有一個(gè)房齡較長的胡姬花園可以選，稀缺性讓其和張江湯臣豪園一樣成為一個(gè)長線黑馬。

　　板塊方面，除去依然亮眼的周康板塊，北蔡當(dāng)年有三個(gè)樓盤表現(xiàn)也明顯優(yōu)于大盤，尤其是北蔡御橋的萬科海上傳奇、在相比前一年開盤單價(jià)提高不少的情況下，漲幅依然位居前列

　　雖然這個(gè)樓盤槽點(diǎn)滿滿：臨近的垃圾焚燒場、密密麻麻的高壓線，但它的優(yōu)點(diǎn)卻不容忽視：雙軌交、學(xué)區(qū)、多個(gè)商場，以及金色中環(huán)的規(guī)劃是其成交價(jià)水漲船高的原因。

　　如果張江湯臣豪園和匯智湖畔家園是2號(hào)線沿線張江樓盤的標(biāo)桿，那萬科翡翠公園則是13號(hào)線沿線張江樓盤的王者。

　　正在建設(shè)的未來張江地標(biāo)建筑“科學(xué)之門”就在小區(qū)旁邊，13號(hào)線沿線以后是張江重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域，浦東買房看產(chǎn)業(yè)的邏輯在漲幅中被體現(xiàn)的淋漓盡致

　　花木綠城錦繡蘭庭是當(dāng)年內(nèi)環(huán)少有的新樓盤，雖然開盤價(jià)格不低，但是內(nèi)環(huán)內(nèi)、世紀(jì)公園旁、房齡新是它長線漲幅不低的原因。

　　比較令人意外的是惠南民樂城惠益綠苑也上了榜，它是2014年動(dòng)遷房轉(zhuǎn)為商品房出售的一個(gè)項(xiàng)目，年均漲幅也接近12%。

　　要知道2012、2013年其實(shí)也有不少惠南的新盤開盤，如：布魯斯小鎮(zhèn)（二期）、華鉅御庭(三期)等，但是漲幅都不盡如人意，究其緣由主要是其開盤價(jià)比同期開盤的惠南項(xiàng)目都要低不少（可能是動(dòng)遷房轉(zhuǎn)售的原因），而近期的二手售價(jià)也沒有被別的項(xiàng)目拉開。

　　森蘭名軒榮獲榜首，開盤時(shí)它的單價(jià)要比同期同區(qū)域開盤的仁恒森蘭雅苑和綠城上海御園要低很多，但是目前二手價(jià)格方面，這三個(gè)樓盤幾乎差不多。

　　經(jīng)過多年的建設(shè)，森蘭社區(qū)的環(huán)境已經(jīng)變得很好，森蘭名軒開盤單價(jià)雖不高，但品質(zhì)并沒有落下：干掛石材外立面，優(yōu)美的生態(tài)景觀、人車分流等等

　　它和同區(qū)域其它樓盤享受相同的配套：地鐵，雙學(xué)區(qū)、環(huán)境等等，低基數(shù)價(jià)格開盤讓森蘭名軒成為當(dāng)年的漲幅王者。

　　另外值得提及的是萬科雙子星：萬科翡翠公園、萬科海上傳奇開盤單價(jià)相比上一年紛紛提高，但漲幅拉長線看依然領(lǐng)先絕大部分樓盤。

　　內(nèi)環(huán)內(nèi)的地產(chǎn)尚海酈景、仁恒公園世紀(jì)和內(nèi)環(huán)邊的陸家嘴錦繡前城盡管開盤價(jià)格按照當(dāng)年來看都不低，但是漲幅依然不錯(cuò)。

　　出現(xiàn)這樣的情況主要是因?yàn)椋?015年底到2016年初是上海房價(jià)突飛猛進(jìn)的一段時(shí)間，2016年開發(fā)商應(yīng)對新的市場環(huán)境，有的選擇暫緩開盤，有的則是大幅度提高開盤價(jià)格。

　　萬科翡翠公園、地產(chǎn)尚海酈景、陸家嘴錦繡前城等熱門樓盤單價(jià)紛紛提高1萬以上；仁恒公園世紀(jì)更是直接提價(jià)2萬。

　　雖然市場一般，當(dāng)年唐鎮(zhèn)有不少樓盤依舊選擇入市，而且外環(huán)外5萬甚至6萬+的單價(jià)，讓購房者吐槽不少。

　　目前來看比較知名的唐鎮(zhèn)三兄弟：浦發(fā)羅蘭翡麗、大名城紫金九號(hào)和仁恒東郊花園漲幅也達(dá)到了當(dāng)年的中位數(shù)（同潤金色橘苑：7.42%）

　　究其原因，主要因?yàn)樘奇?zhèn)雖然在外環(huán)外，但是地鐵兩站到金科路，三站到張江高科；自身板塊內(nèi)有龐大的卡園產(chǎn)業(yè)園，工作機(jī)會(huì)眾多；而且這些次新房品質(zhì)也是相當(dāng)不錯(cuò)，許多相關(guān)工作人員選擇就近置業(yè)。

　　少量開盤的樓盤的年化漲幅其實(shí)比2016年開的樓盤要高，因?yàn)?017年新盤開盤價(jià)格基本與2016年持平，甚至微跌

　　這一年前灘第一個(gè)商品房：晶耀名邸(一期)正式進(jìn)入市場，漲幅超越前幾年的霸榜項(xiàng)目：萬科翡翠公園，位列當(dāng)年第一。

　　前灘是政府花重金打造的第二個(gè)“陸家嘴”，定位極高，加上有華師大二附中九年一貫制的學(xué)區(qū)，以及有太古里商業(yè)及濱江資源，熱度是近些年上海熱度最高的區(qū)域之一。

　　和張江一樣：產(chǎn)業(yè)+學(xué)區(qū)，以及能級很高的規(guī)劃是其房價(jià)增速極快的原因，當(dāng)然當(dāng)中也少不了炒房客們的助推。

　　近一年（2021-2022）二手市場，前灘的樓盤價(jià)格是橫盤甚至部分產(chǎn)品是微跌的（比如二房戶型）。

　　2018年浦東開盤的新盤且在近期有成交記錄的有28個(gè)樓盤，年化漲幅超過10%的有16個(gè)，漲幅超過20%的有3個(gè)：其中2個(gè)在前灘。

　　這一年市場依然處于不溫不火的狀態(tài)，因?yàn)樾路肯迌r(jià)的存在，萬科翡翠公園最后一批房源價(jià)格甚至比2016、2017年都低。

　　前灘不少商品房涌入市場，晶耀名邸一年開了三期，在目前2022年二手市場上，晶耀名邸一期熱度要比二、三期高不少，一方面是因?yàn)橐黄趹魯?shù)最多，而二三期體量太小，；二是因?yàn)槎�、三期最大面積只有112㎡的小三房，而一期最大有155㎡的四房，對于置換業(yè)主來說戶型更友好。

　　晶耀名邸近期可查的成交都是來自一期：16-20萬/㎡都有成交；二、三期近期二手是否有成交以及成交價(jià)未知。

　　前灘另外一個(gè)樓盤中糧前灘海景壹號(hào)漲幅領(lǐng)跑，2018年8.5萬/㎡的單價(jià)在今天的視角看來就是白菜價(jià)。

　　學(xué)區(qū)+產(chǎn)業(yè)是一方面，房子本身品質(zhì)來說，中糧前灘海景壹號(hào)、晶耀名�。ㄒ黄冢┮约皟赡旰箝_盤的三湘印象名邸可以算是前灘區(qū)域內(nèi)的天花板了

　　2019-2020年開盤的新房目前有可查成交記錄的不多，有些樓盤可能剛交房還沒拿到產(chǎn)證，所以這里只統(tǒng)計(jì)能查到的。

　　其中公元2040位于浦東祝橋，位置看地圖就發(fā)現(xiàn)位置已經(jīng)快到浦東機(jī)場了，在房價(jià)普漲行情啟動(dòng)后，依然要靠分銷渠道才能去化，最后依靠引進(jìn)一個(gè)進(jìn)才的分校據(jù)才勉強(qiáng)清盤。

　　豪宅和臨港新城的樓盤本文確實(shí)沒有怎么表格上出現(xiàn)，并不是它們漲幅不高，主要原因就是開頭提到：成交信息不明確或者無成交。

　　豪宅主要的問題是小區(qū)內(nèi)各種房源單價(jià)差異極大：不同樓層、不同戶型、不同面積（部分豪宅大面積單價(jià)比小面積貴）、能否看江（浦東次新豪宅大多是濱江盤）能讓同一個(gè)小區(qū)同一時(shí)間段成交的單價(jià)差異極大。加上豪宅成交量沒有低總價(jià)盤高，所以很難用一兩套房子代表整個(gè)小區(qū)的均價(jià)。

　　現(xiàn)在這些樓盤大多數(shù)掛牌都是20萬/㎡起步，部分25萬/㎡朝上，若按照掛牌價(jià)計(jì)算漲幅也是驚人的，但是成交價(jià)呢？

　　九廬因?yàn)樽詈笠慌�限價(jià)新房壓著，2022年截止到8月一套二手都沒有成交，說是倒掛100%，但是沒有成交就不做數(shù)。

　　濱江凱旋門、陸家嘴壹號(hào)院確實(shí)有個(gè)位數(shù)成交，但是成交價(jià)格未知，特別是濱江凱旋門面積跨度大、江景資源也各不相同，很難估計(jì)真實(shí)的均價(jià)，所以本文沒有將它們納入前文表格當(dāng)中，理論上這兩個(gè)樓盤跑贏大部分同期樓盤的。

　　萬科翡翠濱江因?yàn)殚T口太古里地塊的原因，江景可能會(huì)受影響，最近掛牌量激增，掛牌價(jià)有下滑趨勢，實(shí)際成交價(jià)也會(huì)跟著下滑。

　　三湘印象名邸，近期一直流傳有26萬/㎡的成交記錄，先不論真實(shí)性，哪怕是真的，這個(gè)也是有江景的大面積平層的價(jià)格，同小區(qū)的不靠江、小戶型房源掛牌在20萬 /㎡附近。

　　萬祥、書院、泥城、蘆潮港地區(qū)因?yàn)椴皇桥R港的核心區(qū)，所以次新房的年化漲幅大多數(shù)比不過平均值，比如2017年至今漲幅很低，甚至微跌的幾個(gè)樓盤都是這些區(qū)域的。

　　1、臨港新房樓市的天量供應(yīng)及一二手倒掛，臨港每年成千上萬套的新房進(jìn)入市場，新房價(jià)格目前也基本被限制在3.3-3.4萬/㎡，大部分新盤不需要3.1人才也能購買，甚至像103片區(qū)的中建玖海云天、鵬瑞云璟灣等都開了中介分銷，顧客隨到隨買。這樣的局面下，臨港的二手房就不那么的吸引人了。

　　2、近年區(qū)域內(nèi)房價(jià)上漲過快，比如說2018年2.9萬/㎡開盤的陸家嘴滴水漣岸，最后可查成交信息是2021年6月的6.5萬/㎡，漲幅只計(jì)算到2021年的話，和當(dāng)年的漲幅冠軍：中糧前灘海景壹號(hào)、晶耀名邸（一期）等樓盤差不多。

　　回看浦東2012年后的新房漲幅，和浦西環(huán)線論邏輯不同的是，最影響漲幅的兩個(gè)因素是：產(chǎn)業(yè)和學(xué)區(qū)。

　　漲幅最靠前的板塊毫無疑問是：張江和前灘、兩者都是定位能級極高，有產(chǎn)業(yè)、有學(xué)區(qū)的板塊。此外，張江商品房稀缺；前灘整個(gè)板塊都是新房，城市界面干凈、近黃浦江，這些因素也給房價(jià)高漲幅助推了不少

　　浦東內(nèi)環(huán)次新房不多，有些樓盤當(dāng)年開盤價(jià)格也不便宜，但是它們至今的漲幅都大多是高于平均值不少的，主要原因就在于：稀缺，內(nèi)環(huán)的土地出一塊少一塊。

　　北蔡、唐鎮(zhèn)、周康這三個(gè)板塊因?yàn)榻鼜埥�或者前灘，處于產(chǎn)業(yè)輻射范圍，且有地鐵穿過，城市界面近些年也更新不少，房價(jià)自然也水漲船高。

　　此外就年份而言，2015年底-2016年初和2020年底-2021年初是上海樓市兩次大行情，二手房均價(jià)均出現(xiàn)普漲。

　　2015年買的新房年化漲幅明顯比2016年漲幅高不少，因?yàn)?016年新房提價(jià)了；2018-2020年買的新房大部分現(xiàn)在普遍漲幅也可觀，因?yàn)檫@幾年新房是限價(jià)的。