30日晚間，中國人民銀行決定，自2022年10月1日起，下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率0.15個(gè)百分點(diǎn)，5年以下(含5年)和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%。第二套個(gè)人住房公積金貸款利率政策保持不變，即5年以下(含5年)和5年以上利率分別不低于3.025%和3.575%。

　　這是繼29日晚間，央行和銀保監(jiān)會(huì)宣布在2022年底前階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限后，又一重要金融政策。

　　中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜指出，這也是時(shí)隔7年央行再次下調(diào)公積金貸款利率，上次下調(diào)是在2015年8月，公積金貸款利率的下調(diào)也為商貸利率下調(diào)釋放一定空間。

　　廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，今年以來，隨著商品房銷售的下滑，多地公積金池子的水位高了，因?yàn)槔U存公積金的人多了，但買房的少了，支持剛需換房需求迫切需要利率降下來。

　　“商業(yè)銀行貸款持續(xù)降息，客觀上也需要公積金貸款利率進(jìn)一步下調(diào)，否則公積金貸款和商貸的利差比較小，會(huì)使得公積金貸款的吸引力下降�！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，公積金貸款的利率進(jìn)一步下調(diào)，使得后續(xù)公積金貸款的優(yōu)勢更加明顯，對于剛需購房者進(jìn)一步降低貸款利率等具有積極的作用。

　　同在30日，財(cái)政部和稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于支持居民換購住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策的公告》，自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

　　其中，新購住房金額大于或等于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，全部退還已繳納的個(gè)人所得稅；新購住房金額小于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，按新購住房金額占現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的比例退還出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅。

　　嚴(yán)躍進(jìn)指出，這也是本輪房地產(chǎn)降溫周期中，調(diào)節(jié)手段以金融政策為主的背景下，財(cái)政部的首個(gè)“財(cái)稅大招”。

　　李宇嘉認(rèn)為，當(dāng)前的購房需求中，換房需求是一個(gè)很重要的組成部分。存量房交易成本高、鏈條環(huán)節(jié)多，冗長的狀況必須要改變，特別是在房價(jià)前景預(yù)期不好的情況下。

　　“退稅政策會(huì)減輕換房群體的稅負(fù)成本，同時(shí)退稅有限定條件，需滿足在2022年10月1日至2023年12月31日期間，出售住房后1年內(nèi)重新購房，這會(huì)促使改善性需求加快換房進(jìn)程，對于促進(jìn)市場交易有積極作用。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂解讀稱。

　　具體能省下多少錢？據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙介紹，按照北京的規(guī)定，非“滿五唯一”住房，賣房需要繳納的個(gè)人所得稅額度等于網(wǎng)簽值與原值差額的20%。

　　如果出售時(shí)網(wǎng)簽值200萬元，購入時(shí)原值100萬元，則需要繳納的個(gè)人所得稅為20萬元。按照新政策，如果賣方在賣房后一年購買新住房，且新購住房金額大于或等于200萬元，則20萬的個(gè)人所得稅全額退還。

　　當(dāng)前，多數(shù)一二線重點(diǎn)城市關(guān)于住房個(gè)人所得稅的執(zhí)行情況是“滿五唯一免征”，其他情況按照房屋差額的20%或者全額的1%征收，新政會(huì)利好持有住房在五年以內(nèi)或者有多套住房的家庭換房。

　　29日晚間，中國人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策：對于2022年6-8月份新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，在2022年底前，可階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。

　　繼5年期以上LPR年內(nèi)3次下調(diào)之后，新政將使得20余個(gè)符合條件的城市首套房實(shí)際利率跌破4.1%。許小樂預(yù)計(jì)，符合條件的城市會(huì)一步到位，將房貸利率下調(diào)到最低水平。只有一步到位，而不是“擠牙膏式”的下降才會(huì)對市場產(chǎn)生最大作用。

　　“據(jù)調(diào)查，目前符合條件的城市基本執(zhí)行的是4.1%(LPR-20個(gè)基點(diǎn))的下限水平，年底前下調(diào)，保守估計(jì)會(huì)降到與經(jīng)營貸類似的3.6%-3.7左右的水平。房貸降到與經(jīng)營貸差不多的水平，有利于降低購房者成本，同時(shí)有利于防止政策套利�！痹S小樂表示。

　　結(jié)合“兩天三大招”來看，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，商貸、公積金貸款利率下降，疊加最新的減稅政策全方位推進(jìn)，對于四季度房地產(chǎn)市場行情的提振會(huì)比較顯著，預(yù)計(jì)將有效帶動(dòng)剛性住房需求釋放。

　　“大幅度降成本是大的趨勢，只有這樣才能改善購房意愿�！崩钣罴握J(rèn)為，單看某一個(gè)政策或許不會(huì)有太大作用，但多方政策疊加產(chǎn)生的效應(yīng)會(huì)非常大。