近日，首開(kāi)置業(yè)將其所持有的首創(chuàng)青旅置業(yè)51%的股權(quán)底價(jià)轉(zhuǎn)讓唯一意向受讓方上海綠尚達(dá)企業(yè)發(fā)展有限公司（綠城）。此舉也代表著首開(kāi)將其在江蘇省蘇州市昆山的錦溪鎮(zhèn)五保湖南岸1#、2#、3#號(hào)地塊項(xiàng)目的權(quán)益轉(zhuǎn)讓給綠城。

　　類似的事件在今年并不少見(jiàn)，如銀億股份擬6.95億向碧桂園轉(zhuǎn)讓沈陽(yáng)銀億房產(chǎn)剩余50%股權(quán)，這也是自2018年1月銀億房地產(chǎn)將50%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給碧桂園尋求差異化合作后，再次以轉(zhuǎn)讓股權(quán)的方式退出了合作項(xiàng)目。金茂在10月份時(shí)，也以6.17億元底價(jià)出讓了上海張家港地塊項(xiàng)目公司51%的股權(quán)。

　　回顧當(dāng)前的政策，對(duì)房企融資的限制趨嚴(yán)趨緊。對(duì)于習(xí)慣了不斷融資擴(kuò)張的房企來(lái)說(shuō)，都意味著要改變資金的管理運(yùn)營(yíng)模式，不論是否出于自愿。

　　具體而言，觀點(diǎn)指數(shù)針對(duì)樣本重點(diǎn)企業(yè)，去除個(gè)別數(shù)據(jù)極大或極小的特殊情況，發(fā)現(xiàn)財(cái)務(wù)報(bào)表中現(xiàn)金流量為負(fù)的房企不在少數(shù)。這也與房企頻繁的再融資行為相符。

　　在現(xiàn)金流不足、缺乏流動(dòng)資產(chǎn)的情況下，房企為了保證正常運(yùn)營(yíng)，控制運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，必然會(huì)尋求外部資金來(lái)源。而目前的政策卻又是在限制和約束企業(yè)的融資渠道。這樣一來(lái)，目前出現(xiàn)眾多房企發(fā)行高息美元債再融資、償還債務(wù)也便不足以為怪了。

　　在高成本的再融資之外，非債務(wù)融資方式，也是眾房企所尋求采用的。從近期的房企活動(dòng)來(lái)看，轉(zhuǎn)讓、出售權(quán)益便是其中之一。若是簡(jiǎn)單的將房企的項(xiàng)目權(quán)益轉(zhuǎn)讓與出售歸結(jié)為財(cái)務(wù)狀況下的自保行為，未免失實(shí)。

　　如上面提到了的銀億房產(chǎn)，將50%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給碧桂園尋求差異化合作，雖然最終全盤(pán)退出，但不難看出，企業(yè)在選擇權(quán)益轉(zhuǎn)讓的時(shí)候，戰(zhàn)略經(jīng)營(yíng)決策也是其中之一。又如，華僑新城在11月以3.49億轉(zhuǎn)讓了江門(mén)僑新置業(yè)50%的股權(quán)，同樣也是底價(jià)轉(zhuǎn)讓，但華僑城保持了對(duì)項(xiàng)目的控制權(quán)，并且要求受讓方作為一致行動(dòng)人。華僑城犧牲部分未來(lái)收益，但獲得了當(dāng)前的資金回籠，降低了未來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，又沒(méi)有喪失對(duì)項(xiàng)目的控制權(quán)，可以認(rèn)為這是一種企業(yè)經(jīng)營(yíng)的策略決定，而非無(wú)奈之舉。

　　對(duì)于地產(chǎn)項(xiàng)目而言，其主要價(jià)值顯然來(lái)自給公司帶來(lái)的預(yù)期現(xiàn)金流，而房企對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行擴(kuò)張、縮小或者轉(zhuǎn)讓出售等處置的選擇權(quán)構(gòu)成了一種實(shí)物期權(quán)，體現(xiàn)了對(duì)這種實(shí)物期權(quán)的利用，對(duì)其價(jià)值有顯著影響。

　　在寬松的融資環(huán)境下，這種實(shí)物期權(quán)的價(jià)值可能并不顯著。而當(dāng)前的“嚴(yán)峻的”融資環(huán)境，借融創(chuàng)董事長(zhǎng)孫宏斌在8月份的中期業(yè)績(jī)會(huì)上的描述，當(dāng)前的融資環(huán)境可謂“史無(wú)前例”。如此一來(lái)，這種實(shí)物期權(quán)的價(jià)值便凸顯起來(lái)。

　　顯然，與高息再融資的相比，內(nèi)部的融資方式有助于企業(yè)回籠資金，降低杠桿，這也正符合房企近年來(lái)的運(yùn)營(yíng)目標(biāo)。

　　觀點(diǎn)指數(shù)采用60家重點(diǎn)房企作為樣本數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)上述企業(yè)，處置長(zhǎng)期資產(chǎn)及子公司等獲得的現(xiàn)金占全部經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流比重的平均值為14.44%，而最大值高達(dá)724%。在30家經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流為正的房企中，有9家房企該比值大于10%。

　　就泰禾集團(tuán)而言，根據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)，自6月來(lái)其以轉(zhuǎn)讓或取消收購(gòu)的退款獲得的資金有38.13億元。這表明了在資金緊張大環(huán)境下，泰禾加強(qiáng)了對(duì)項(xiàng)目的甄選，尤其加強(qiáng)了對(duì)上述實(shí)物期權(quán)的使用。

　　需要注意的是，泰禾曾于2019年6月份終止收購(gòu)鄭州金水區(qū)項(xiàng)目，并同意合作方不需退還其已支付的11.8億元。如此慷慨的解除合同動(dòng)作，在融資渠道豐富、資金充足的環(huán)境下，是很難想象的。

　　另一方面，從泰禾財(cái)報(bào)公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，公司現(xiàn)金流量債務(wù)比由第一季度的5.71%增長(zhǎng)到6月份的10.01%，再增長(zhǎng)到第三季度的11.64%�？梢钥闯觯�泰禾在現(xiàn)金流的管理方面效果顯著，符合了泰禾董事長(zhǎng)黃其森在董事會(huì)上的“最看重現(xiàn)金流”的表態(tài)。

　　若進(jìn)一步觀察泰禾的貨幣資金項(xiàng)，可發(fā)現(xiàn)公司現(xiàn)金儲(chǔ)備在3到6月份下降明顯，然而自6月份到9月份，貨幣資金儲(chǔ)備下降趨勢(shì)則明顯緩解，而上述停止收購(gòu)和轉(zhuǎn)讓有兩起發(fā)生在6月份，另外放棄已支付費(fèi)用項(xiàng)也發(fā)生在該月。

　　若關(guān)注泰禾集團(tuán)各類現(xiàn)金資金的變動(dòng)情況，可以發(fā)現(xiàn)，在泰禾集團(tuán)的籌資活動(dòng)持續(xù)凈流出，與第一季度經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量持續(xù)走低后，從6月泰禾集團(tuán)便開(kāi)始增加了處置子公司來(lái)緩解現(xiàn)金余額不足的問(wèn)題。同時(shí)，可以發(fā)現(xiàn)，即便在此種情況下，泰禾的現(xiàn)金及等價(jià)物余額仍在第三季度時(shí)有所下降，但符合正常的波動(dòng)范圍。

　　顯然，泰禾并不是個(gè)例，眾多房企中，出售項(xiàng)目來(lái)維持正常運(yùn)營(yíng)或改善財(cái)務(wù)狀況的房企并不少見(jiàn)。同時(shí)，去杠桿也一直是房企所關(guān)注的目標(biāo)之一，負(fù)債率普遍較高的房企而言，再度擴(kuò)大債務(wù)也顯然不是明智之選。而且，泰禾的這一舉措可以說(shuō)是成功的，讓其保持了相對(duì)穩(wěn)健的現(xiàn)金流。

　　可以預(yù)見(jiàn)的是，未來(lái)將會(huì)有更多的房企選擇通過(guò)出售、轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)來(lái)維持現(xiàn)金水平，緩解融資渠道收縮壓力下的債務(wù)負(fù)擔(dān)。如此一來(lái)，可以得到改善的不僅是房企的融資狀況，還有可能會(huì)被降低的整體融資成本。

　　當(dāng)然，如前文所述，這類出售資產(chǎn)的動(dòng)作，有尋求合作的考量，并不應(yīng)視作一種負(fù)面信號(hào)。另一方面，縮短現(xiàn)金周轉(zhuǎn)天數(shù)也是一種考慮。

　　房地產(chǎn)行業(yè)在周轉(zhuǎn)期限上先天不足，而通過(guò)轉(zhuǎn)賣(mài)加快了這種周轉(zhuǎn)期，使得房企在降低風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，也將運(yùn)營(yíng)收入穩(wěn)健化。今年12月，雅居樂(lè)就再次與平安合作，其中平安以7.33億收購(gòu)了雅居樂(lè)旗下項(xiàng)目。雅居樂(lè)表示，此舉可分散其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也將有利于股東。在既定的市場(chǎng)狀況下，雅居樂(lè)的舉措，未必不是公司管理上的良策。

　　12月27日，毅德國(guó)際發(fā)布公告稱，當(dāng)日公司及附屬公司擔(dān)保人與投資者訂立關(guān)于發(fā)行額外5000萬(wàn)美元、年息14.00%優(yōu)先票據(jù)的購(gòu)買(mǎi)協(xié)議。