一二線穩(wěn)中有升，三四線年，住宅市場整體表現(xiàn)為“前高中低后平”的走勢。年初在政策寬松背景下，3、4月份市場呈現(xiàn)出“小陽春”，隨著住建部對蘇州、佛山等熱點(diǎn)城市的預(yù)警提示和融資監(jiān)管政策的收緊，5、6月份住宅銷售面積增速回落，7月份開始，全國住宅銷售表現(xiàn)持續(xù)回暖，后期整體呈現(xiàn)出穩(wěn)中有升的態(tài)勢。2019年11月，全國住宅累計(jì)銷售面積為13.08億平米，同比增長1.6%，成交增速整體平穩(wěn)，并未出現(xiàn)大幅跌落，主要是因?yàn)椋骸?/p>

　　從城市能級來看，一二線城市表現(xiàn)穩(wěn)中有升，三四線市場顯韌性。一線城市由于過去兩年政策相對較緊，受基數(shù)低效應(yīng)影響均實(shí)現(xiàn)不同程度的修復(fù)；二線城市整體穩(wěn)中略升，其中寧波、福州、武漢、廈門、南京等歷經(jīng)調(diào)整的城市表現(xiàn)更優(yōu)，而2018年熱度較高的合肥、太原等城市則表現(xiàn)相對較差；三四線城市雖整體略降，但韌性較強(qiáng)，并未出現(xiàn)劇烈下跌，尤其是位于核心城市圈周邊的三四線城市具備更強(qiáng)的市場韌性，如位于京津冀地區(qū)的固安、廊坊等和位于長三角地區(qū)的紹興、湖州、太倉等，其中固安、廊坊增速較高，一方面是受2018年基數(shù)較低影響，另一方面高能級城市的外溢需求也是支撐因素之一。

　　房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了過去的高速發(fā)展期，現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入橫盤期或盤整期，城市之間周期獨(dú)立運(yùn)行現(xiàn)象愈加凸顯，同時(shí)住宅市場中也表現(xiàn)出諸多矛盾，不僅體現(xiàn)在銷量與均價(jià)、銷量與去化、銷量與利潤之間，而且體現(xiàn)在住宅成交與土地成交、新開工與竣工之間。

　　2019年，住宅成交量總體仍呈現(xiàn)為增長態(tài)勢，但市場成交處于高位盤整期表現(xiàn)出諸多矛盾，尤其是量價(jià)之間的背離更為突出，這種矛盾具體表現(xiàn)為兩種：部分城市銷售均價(jià)上升，但成交總量下跌；部分城市銷售均價(jià)下降，但成交總量增加。價(jià)格反映的是長期或潛在需求，而量則更多受當(dāng)期需求的影響。

　　眾多城市表現(xiàn)出“價(jià)升量跌”的矛盾行情，主要集中于二線城市，以合肥、成都、西安、大連、青島等為代表。這些城市之所以能夠維持價(jià)格的繼續(xù)上升，原因在于這些城市都屬于較為重要的二線城市，需求相對充足，不僅有城市自身居民的需求，而且對人口有一定吸附能力，人口流入也會(huì)帶來一定需求，從而維持房價(jià)繼續(xù)上漲。而這些城市的成交量卻同比下降，既有行業(yè)整體共同原因，又有各個(gè)城市的獨(dú)特的原因。首先，政策收緊對部分熱點(diǎn)二線月份，住建部對部分房價(jià)增長過快的城市進(jìn)行預(yù)警，其中包括西安、大連等。另外，西安和大連分別出臺(tái)的收緊性政策，西安4月份出臺(tái)公積金政策，調(diào)低公積金貸款限額并將首付比例提高至35%，6月份出臺(tái)限購政策，需落戶滿1年或連續(xù)繳納12個(gè)月社保；大連則在5月份將使用公積金貸款的條件由連續(xù)繳存3個(gè)月增加至6個(gè)月。在以“穩(wěn)房價(jià)”為目標(biāo)，為打擊投資、投機(jī)性需求而出臺(tái)收緊性政策時(shí)，可能會(huì)誤傷部分剛性需求，而導(dǎo)致住宅成交量相應(yīng)減少。其次，2016至2018年房地產(chǎn)行業(yè)處于上升通道，前期基數(shù)較高。如貴陽、太原等城市自2016年以來，住宅銷售面積連續(xù)實(shí)現(xiàn)增長，受基數(shù)較高影響，2019年銷售面積同比減少但成交量仍處高位。最后，2019年樓市降溫明顯，消費(fèi)者觀望情緒加重。部分城市房價(jià)上漲過快，如合肥近年來房價(jià)快速增長，隨著2019年行業(yè)政策的整體收緊，合肥房價(jià)雖繼續(xù)上漲但漲幅較前期有較大回落，消費(fèi)者觀望情緒加重，購房需求并沒有轉(zhuǎn)化為最終的購房行為，從而銷售同比減少。

　　同時(shí)，也存在價(jià)跌量升的城市，主要以寧波、錦州、福州等為代表，其中寧波自2016年以來，住宅銷售均價(jià)持續(xù)攀升，2019年整體均價(jià)首次實(shí)現(xiàn)下跌，導(dǎo)致全年住宅銷售面積大幅增加113%。對于這些城市而言，更需關(guān)注均價(jià)的回落，房地產(chǎn)行業(yè)難以長時(shí)間存在量價(jià)背離，價(jià)跌可能導(dǎo)致需求被提前消耗，價(jià)跌之后或會(huì)出現(xiàn)量縮行情。

　　整體來看，住宅成交量仍在走高，但與此同時(shí)，去化率水平卻在降低。從我們監(jiān)測的20個(gè)典型城市來看，上半年加權(quán)平均去化率明顯高于下半年，其中3月至6月加權(quán)平均去化率均在60%以上，7月份去化率明顯下滑，隨著下半年房企促銷力度持續(xù)加大，8月份去化率有所上升，但較上半年仍有一定差距，8月至10月加權(quán)平均去化率維持在55%左右，11月份再次下滑至52%。

　　從企業(yè)來看，受限于融資政策收緊，房企加大促銷力度，但由于效果邊際減弱和基數(shù)走高，從而導(dǎo)致去化率下降。自4月份以來，房企信托、海外債等多種融資渠道持續(xù)收緊，7月份中央政治局會(huì)議提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，房企對政策放松的預(yù)期降低，因此眾多房企紛紛加大推盤力度，采取促銷的方式來抓回款，一方面，隨著房企推盤及促銷活動(dòng)的不斷推進(jìn)，促成交易的邊際效用遞減，另一方面新推樓盤的增多也增大了基數(shù)，從而導(dǎo)致去化率的降低。從消費(fèi)者來看，消費(fèi)者購房態(tài)度逐步回歸理性。在中央“房住不炒”政策指導(dǎo)下，消費(fèi)者逐步回歸理性，對住房的需求逐步回歸至居住屬性，投資性需求減少，即使大力促銷也不能更多地促成交易，從而去化率有所下降。城市項(xiàng)目層面去化不及預(yù)期，但城市間結(jié)構(gòu)性分化愈加凸顯。一是以武漢、鄭州、西安、重慶為代表的中西部城市和以蘇州、徐州為代表的華東區(qū)域城市去化率表現(xiàn)較好，二是北上廣深一線城市及濟(jì)南、長春等東北部城市去化率表現(xiàn)相對較差。整體來看，目前市場去化情況較前期有所下降，雖仍處安全范圍內(nèi)，但由于行業(yè)處于盤整期，預(yù)計(jì)未來難以實(shí)現(xiàn)躍升。對房企而言，不僅需要加大促銷力度，創(chuàng)新營銷方式，更重要的是加強(qiáng)客戶調(diào)研，將客戶需求擺在首位。企業(yè)只有開發(fā)出滿足消費(fèi)者需求的住宅產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)差異化競爭，才能在行業(yè)整體去化率下行的嚴(yán)峻考驗(yàn)中保持自身競爭優(yōu)勢。

　　房地產(chǎn)銷售規(guī)模不斷增加，但行業(yè)整體利潤率卻在下滑。2010年，TOP20房企的凈利潤率在20%以上，此后至2016年均處于下滑階段，在2017年經(jīng)歷了短暫是上升之后，2018年及2019年上半年再次持續(xù)下降。

　　整體來看，雖然目前行業(yè)利潤率仍處于相對較高水平，但行業(yè)利潤率面臨下滑局面，主要是受“限房價(jià)、競地價(jià)”政策影響下的行業(yè)發(fā)展趨勢。一方面限價(jià)政策設(shè)定了住房價(jià)格的上限，未來住房價(jià)格也不可能出現(xiàn)前幾年較大幅度的上漲，另一方面，競地價(jià)政策保持了較高的土地成本，兩端擠壓削弱了房企的盈利空間，房地產(chǎn)行業(yè)利潤率降低成為必然發(fā)展趨勢。

　　在住宅成交市場與土地成交市場之間，同樣存在矛盾。首先，部分城市住宅銷售同比減少而土地成交市場熱度不減，成交住宅用地規(guī)劃建筑面積同比仍在增長，這些城市主要分為兩類，一類是中部地區(qū)省會(huì)城市如長沙、合肥、太原、成都等，另一類是人口基數(shù)較大的二三線城市如徐州、無錫、青島等。這些城市作為核心二線城市或者人口大市，需求相對充足，房企持續(xù)看好這些城市，因此土地市場熱度仍較高。但2019年這些城市住宅市場銷售表現(xiàn)相對較差，主要受2018年基數(shù)較高影響，同時(shí)在政策持續(xù)收緊背景下，消費(fèi)者觀望情緒加重，因此住宅銷售面積同比減少。

　　與此同時(shí)，部分城市住宅銷售表現(xiàn)較好，但土地市場成交相對冷淡。從區(qū)域來看主要集中于中西部，如鄭州、張家口、衡水、烏魯木齊和銀川等。鄭州作為中部重要中心城市，銷售熱度仍在上行，而住宅土地成交建筑面積同比減少，主要受基數(shù)較大影響，2018年土地成交規(guī)劃建筑面積超5000萬平米。張家口受申奧利好、高鐵和機(jī)場等基礎(chǔ)設(shè)施逐步完善的影響，住宅銷售同比增幅相對較高，但土地市場在延續(xù)了4年的火熱之后，2019年土地成交逐步回歸理性。而同屬河北的衡水市由于2018年政策監(jiān)管較緊，市場銷售基數(shù)較低，2019年需求回暖，住宅銷售面積同比增加，但2019年衡水土地市場流拍率超20%，顯示出衡水土地市場熱度下行。烏魯木齊和銀川作為西部地區(qū)省會(huì)城市，市場表現(xiàn)相對較好，銷售面積仍在增加，但烏魯木齊常住人口減少、銀川常住人口增速回落，受城市基本面表現(xiàn)較差影響，房企投資相應(yīng)縮減，住宅土地成交面積同比紛紛減少。

　　行業(yè)處于高位盤整期，處于開發(fā)端的新開工與竣工之間也體現(xiàn)出矛盾性。竣工方面，從2017年9月開始，住宅累計(jì)竣工面積已連續(xù)23個(gè)月負(fù)增長。一方面，2016年~2017年大量施工工程進(jìn)入竣工期，使基數(shù)較高，另一方面，房企由于資金限制會(huì)拉長施工周期，延長竣工時(shí)間，從而導(dǎo)致竣工面積減少。但在新開工方面，增速持續(xù)為正，竣工增速與新開工增速的背離導(dǎo)致竣工與新開工之間存在矛盾。2019年2月份以來，住宅累計(jì)新開工面積同比增速始終為正，而住宅累計(jì)竣工面積同比增速始終為負(fù)，新開工面積與竣工面積的差距持然存在。但同時(shí)，2019年8月開始單月竣工面積實(shí)現(xiàn)正增長，竣工降幅逐步收窄，竣工開始進(jìn)入持續(xù)修復(fù)階段，從而竣工與新開工之間的差距也開始逐漸縮小，但由于竣工增速連續(xù)23個(gè)月為負(fù)，兩者之間差距過大，新開工與竣工之間的矛盾仍將存在一段時(shí)間。

　　展望2020年，住宅市場高位盤整仍將持續(xù)，整體成交量或?qū)⒕S持2019年水平，同時(shí)城市群效應(yīng)將更加明顯。而對于五大矛盾來說，預(yù)計(jì)未來或?qū)⒂幸欢ǖ幕謴?fù)與調(diào)整。

　　從住宅市場成交來看，一二線城市成交仍將較好，三四線城市體系性修復(fù)仍將持續(xù)。一線年成交持續(xù)上升的趨勢，短期內(nèi)對住宅成交市場形成有力支撐，但長期來看仍會(huì)趨于平穩(wěn)，且增幅難以超越2019年水平；二線城市由于需求政策環(huán)境良好、配套設(shè)施相對齊全，城市自身需求及低能級城市人口流入帶來的需求仍將充足，同時(shí)，受益于人才新政等利好因素，未來整體仍將維持上升的態(tài)勢，但城市之間的分化趨勢也將進(jìn)一步加劇；三四線城市一段時(shí)期內(nèi)仍將維持體系性復(fù)蘇態(tài)勢，整體銷量或?qū)⑾陆档�不�?huì)出現(xiàn)斷崖式下跌，同時(shí)受益于城鎮(zhèn)化的加速推進(jìn)，位于核心規(guī)劃區(qū)輻射的三四線城市住宅市場表現(xiàn)或?qū)⑾鄬�較好。尤其是在城市群效應(yīng)越來越明顯的背景下，以長三角、粵港澳大灣區(qū)、京津冀、成渝和中部為核心的城市群地帶市場表現(xiàn)將相對較好。

　　從目前住宅市場呈現(xiàn)出五大矛盾來看，2020年或有一定調(diào)整。第一，“量價(jià)矛盾”方面，由于“價(jià)升量跌”的城市主要集中于二線城市，需求相對充足，若未來政策環(huán)境有一定的松動(dòng)，則成交量將會(huì)回暖，而對于“價(jià)跌量升”的城市而言，需求或存在一定的過度消耗，“價(jià)跌”之后，“量縮”行情或會(huì)隨之而來。第二，去化率方面，房地產(chǎn)住宅成交量已處高位、難以大幅上升，因此平均去化率或?qū)⒎�(wěn)中略降，同時(shí)城市間分化趨勢將加劇，位于核心城市的核心區(qū)域去化率水平將較高，而其他區(qū)域的去化率水平或?qū)⑤^低。第三，利潤率方面，房地產(chǎn)行業(yè)利潤率下降將是長期發(fā)展趨勢，但房企利潤分化現(xiàn)象也將更為明顯，房企需要提高產(chǎn)品質(zhì)量、服務(wù)質(zhì)量和運(yùn)營能力，以此提高產(chǎn)品溢價(jià)水平，從而提高自身盈利水平。第四，土地成交方面，土地成交作為住宅銷售的前端，土地市場的表現(xiàn)預(yù)示著未來銷售市場的表現(xiàn)，對于部分城市目前呈現(xiàn)出的住宅成交與土地成交熱度背離的現(xiàn)象，預(yù)計(jì)未來短期內(nèi)仍將持續(xù)，但同時(shí)會(huì)緩慢調(diào)整，長期看住宅成交與土地成交將呈相同變動(dòng)趨勢。第五，新開工與竣工方面，兩者的矛盾或?qū)⒊掷m(xù)改善，主要受益于竣工方面的持續(xù)性修復(fù)，新開工面積與竣工面積的差距將逐步縮小，但短期內(nèi)兩者之間的差距仍將存在。

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