2022年的房地產(chǎn)相信大家都有目共睹了，整體的成交數(shù)據(jù)并不可觀，當(dāng)然房地產(chǎn)也不能倒下去，一定要平穩(wěn)健康的發(fā)展下去才能穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期的方向發(fā)展下去。

　　2022年進(jìn)入到第4季度，樓市的政策發(fā)生了翻天覆地的變化，也正如大家所預(yù)測，看一下樓市將會迎來大規(guī)模的“救市”。

　　4個部門聯(lián)合出手了央行、銀保監(jiān)、財政部、財務(wù)總局出臺了三條托底樓市政策，市場也許會在第四季度迎來新的一輪好轉(zhuǎn)吧！

　　央行與銀保監(jiān)在9月29日宣布6月至8月新房價格，環(huán)比同比均持續(xù)下跌的城市首套房利率沒有下限，至于放開多少，完全是取決于地方銀行所決定的，有不少的專家預(yù)測利率將會跌破4%，更大可能會在3.6%~3.8%之間。

　　4.1%的利率都已經(jīng)是近年來新低的，如果線%，這對于購房者來說真的是巨大的優(yōu)惠啊，假設(shè)貸款100萬，30年計算，每個月少還款300元，利息一年就是3600元，利息30年計算下來約等于12萬元的利息。

　　9月30日財政部與稅務(wù)總局出臺，稅收優(yōu)惠政策，對出售住房一年內(nèi)重新購房納稅人給予退稅優(yōu)惠，時間為2020年10月1日至2023年12月31日。

　　享受此優(yōu)惠，是納稅人出售和重新購買住房應(yīng)在同一城市范圍，同一城市范圍是同一直轄市、副省級市、地級市地區(qū)。

　　2022年10月1日起下調(diào)首套房個人住房公積金貸款利率0.15個百分點5年以下（含5年）和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%，第2套個人住房公積金貸款利率政策保持不變。

　　對于這些優(yōu)惠政策，不知想要購房的人群來說是不是動了心，此次的調(diào)整，對于真正的剛需購房者下手了，對于置換人群也下手了。

　　政策從表面上確實是非常的吸引人，實際上并沒有那么可觀，貸款100萬分期30年，利息確實省了大概12萬元，但是購房者并不在乎那么一點點利息，更多的是在乎房價能不能下降10%、20%甚至是30%，如果在房價下跌的基礎(chǔ)上再能少掉這些利息，那真的是“完美”。

　　有網(wǎng)友說另外一個政策更可笑了，如今全國各大城市的個人所得稅，基本上都是總房價的1%，假設(shè)200萬的房產(chǎn)需要繳納的個人所得稅為2萬元。

　　把房子賣掉在1年時間內(nèi)在城市重新購回房子，可以退回個人所得稅，基本上沒有什么可獲利的空間可言，現(xiàn)如今買房的人是什么？基本上都是缺資金或者是要逃離房地產(chǎn)，根本都沒幾個考慮置換房產(chǎn)的。比如像北京等個別城市收取個人所得稅，是差額的20%，相對來說還是有一點吸引力的，北京一套房子500萬差額100萬來算，個人所得稅去到了20萬，這樣買房還是有那么一丟丟吸引力，不過既然選擇把房子賣掉，一般來說都很少再有購房的欲望。

　　所以這兩個政策表面看上去確實是挺好的，深入了解后獲利空間并不大，老百姓也是理智的，并不會像過去一樣給一些小小的政策所推動，當(dāng)然我們也明白央行、銀保監(jiān)、財政部、財政稅務(wù)總部，這幾天出來的政策就是讓利給購房者。

　　想象是美好的，現(xiàn)實是殘酷的，今年以來全國房地產(chǎn)投資增速在持續(xù)下跌的狀態(tài)，跌幅不斷地擴(kuò)大，意味著房地產(chǎn)企業(yè)拿地的積極性也在持續(xù)的走向低迷，根據(jù)數(shù)據(jù)顯示。2022年4月份之后，我國的房地產(chǎn)投資增速一直處于負(fù)增長的狀態(tài)。

　　商品房的銷售額和銷售面積同樣是持續(xù)性下跌，而且還在不斷地擴(kuò)大。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1—8月份，商品房銷售面積87890萬平方米，同比下降23.0%，其中住宅銷售面積下降26.8%。商品房銷售額85870億元，下降27.9%，其中住宅銷售額下降30.3%。

　　賣地收入呈現(xiàn)大幅度的回落，前8個月全國土地出讓金收入僅有33,704億元，較比去年同期下滑28.5%，賣地收入不管是對中央還是地方政府都是主要的錢袋子，特別是對于產(chǎn)業(yè)比較薄弱的城市，對于土地財政依賴非常的高。

　　2016~2021年全國土地收入分別為37,457億、52,059億、65,096億、84,142億、87,051億，2021年對比2016年翻了一倍有余，目前我國的經(jīng)濟(jì)還是極度的依賴房地產(chǎn)，現(xiàn)如今土地財政收入出現(xiàn)這么大幅度的回落，很多行業(yè)都受到影響，根據(jù)相關(guān)的數(shù)據(jù)顯示房地產(chǎn)拉動的行業(yè)有120多個，其中包含治金、建材、材料、家具、家電、家私等行業(yè)在內(nèi)。

　　在今年受到國際環(huán)境以及口罩事件的影響，消費能力大幅度的下降，制造業(yè)也遇到了困難的，各行各業(yè)都不太積極，更關(guān)鍵的是失業(yè)率還在不斷的飆升，據(jù)數(shù)據(jù)顯示16 ~24歲城鎮(zhèn)年輕人失業(yè)率達(dá)到了19.9%，把這句話最簡單的理解就是剛畢業(yè)出來就要面臨著失業(yè)。

　　幾年前萬科就喊出“活下去”的口號，今年華為也喊出了，這樣的話全球經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入衰退期，要把寒氣傳遞給每一個人。

　　有人說在這些政策的推遲下，第4季度將會迎來大爆發(fā)，其實并不然第4季度的樓市更多的都是基于現(xiàn)在的基礎(chǔ)上，有輕微的好轉(zhuǎn)。

　　因為降低購房成本的政策并不是第1次使用了，而是整個2022年全國各地的樓市都在想盡一切辦法的降低購房者的成本，效果都并不明顯。

　　兩成首付、一成首付、零首付。這些只不過是噱頭而已，沒有從根本上解決購房者的購房成本問題，假設(shè)房價下降30%，這才是從根本上解決購房者的成本上問題，當(dāng)然反正也不可能有這么大幅度的回落，因為有27座城市出臺了“限跌令”，把房價狠狠的限制在規(guī)定的范圍內(nèi)。

　　不過國人買房有一個鐵一般的定律，買漲不買跌現(xiàn)如今房價一直處于下行的階段，誰又愿意買房呢？市場的預(yù)期動力不足，取決于經(jīng)濟(jì)不景氣以及未來接盤俠變得越來越少了。

　　有專家推測等全球經(jīng)濟(jì)恢復(fù)到正常的軌道，國內(nèi)的購房力度才會再次回歸平穩(wěn)的狀態(tài)，不然整個樓市一直處于低迷，換個最簡單的角度去考慮，收入都不穩(wěn)定，誰又愿意花這么多錢去購買房產(chǎn)的現(xiàn)如今購房的主力軍，90后他們更是窮的兜底。

　　如果不是非常急需購買房產(chǎn)的家庭，可以在觀望市場再作出決定，現(xiàn)如今的政策都放松了，可能在春節(jié)之后還會進(jìn)一步的放松，房貸利率會不會來到公積金一樣的標(biāo)準(zhǔn)，我們拭目以待吧！