■在上海，無電梯多層住宅約20萬個門洞。去年，全市加裝電梯完工超過3000臺。加裝電梯完工了，并不意味著萬事大吉。“誰來管、管什么、錢誰出”是大家最關心的三大后續(xù)管理問題。在后續(xù)管理方面，市房管部門已出臺相關文件和參考示范合同，明確電梯管理責任、管理費用的籌集使用等，鼓勵物業(yè)公司全程參與加梯項目

　　■法律界人士認為，根據(jù)《民法典》規(guī)定及相關案例，原來反對加裝電梯，或者未出資加裝電梯的業(yè)主，之后因為生活需要而需使用加裝電梯的，在合理分擔加裝和維護費用的情況下，權利應當依法受到保護

　　“做好老房加裝電梯的‘后半篇文章’，已經(jīng)到了迫在眉睫的時候。”虹口區(qū)家加樂加裝電梯事務所黨支部書記章建新一連對記者說了幾次。

　　既有多層住宅加裝電梯是一項重要的民心工程。作為上海最早成片加裝電梯的街道之一，虹口區(qū)江灣鎮(zhèn)街道目前已竣工電梯219臺，約10%超過免費維保期，相當一部分明年也將陸續(xù)到期。

　　在上海，無電梯多層住宅約20萬個門洞。去年，全市加裝電梯完工超過3000臺。加裝電梯完工了，并不意味著萬事大吉。“誰來管、管什么、錢誰出”是大家最關心的三大后續(xù)管理問題。在后續(xù)管理方面，市房管部門已出臺相關文件和參考示范合同，明確電梯管理責任、管理費用的籌集使用等，鼓勵物業(yè)公司全程參與加梯項目。

　　近期，記者調(diào)查采訪上海黃浦、虹口、普陀、靜安等中心城區(qū)發(fā)現(xiàn)，多個小區(qū)都進行了老房加梯后續(xù)管理的探索，有很多成功的案例，也有一些問題亟待解決。

　　2021年，黃浦區(qū)在全市率先出臺《黃浦區(qū)既有多層住宅加裝電梯后續(xù)管理的指導意見》，《意見》明確指出，加梯由“物業(yè)接管”。

　　今年3月，虹口區(qū)發(fā)布《關于推進既有多層住宅加裝電梯物業(yè)接管及后續(xù)管理工作的實施方案》，明確加裝電梯所有權人作為使用主體，應當委托物業(yè)企業(yè)為加裝電梯使用管理單位(或經(jīng)相關單位商討認可的專業(yè)單位)，履行電梯設備及新增維護結構、附屬設施設備的管理責任。

　　目前，黃浦區(qū)已完工的320多部電梯全部實現(xiàn)物業(yè)接管�！拔覀冊谕七M加梯之初就確定‘建管并舉’原則。在加梯項目簽約時，物業(yè)接管就已由居委會、業(yè)委會、物業(yè)等三方達成共識，并以協(xié)議形式確定下來�！秉S浦區(qū)房管局權籍科科長潘忞嚞說。

　　靜安區(qū)臨汾路街道，有近80臺電梯陸續(xù)超過兩年的免保期，街道探索形成加梯后續(xù)使用管理及維保方式的“建管一體+物業(yè)托管”的“3+1”模式，供居民選擇。分別由物業(yè)、專業(yè)的優(yōu)質(zhì)企業(yè)和品牌電梯的合作企業(yè)等，對老房加梯后續(xù)進行管理。

　　由于加梯是新生事物，現(xiàn)實中，有不少物業(yè)并不愿意接管多出來的電梯。一位物業(yè)公司老總告訴記者，企業(yè)擔心加梯的管理費能不能收上來，還擔心會不會增加較大的收繳成本？“現(xiàn)在很多小區(qū)收繳物業(yè)費都很難，增加的加梯費豈不是更難收？”

　　還有的物業(yè)自身比較小，沒有這方面經(jīng)驗。更重要的是，算下經(jīng)濟賬，如果后續(xù)管理的電梯數(shù)量不達到一定規(guī)模，又無法收取相應的費用，很難有盈利。還有小區(qū)居民聯(lián)名反對物業(yè)接管。

　　為激勵物業(yè)接管加梯，黃浦區(qū)將接管電梯納入?yún)^(qū)政府對老公房物業(yè)補貼的考核項目中，要求物業(yè)必須達到接手90%以上的加梯才算達標。潘忞嚞介紹：“確定90%的目標，主要考慮到有些加梯樓棟可能想選擇其他的接管方式，不一定要物業(yè)接管，所以設定了物業(yè)至少接手90%的加梯標準。但操作下來，目前所有完工的加梯門洞都選擇由物業(yè)接管的模式�！�

　　虹口區(qū)也將小區(qū)加裝電梯的接管情況納入當次物業(yè)服務達標獎勵考核范疇，實施“額外獎勵”和“一票否決”，鼓勵物業(yè)接管；代建單位促成物業(yè)企業(yè)接管電梯的業(yè)績將作為代建單位信用評分和考核的重要參考指標；因居民服務費用繳納不及時、相關義務履行不到位等原因?qū)е挛�托服務無法繼續(xù)，物業(yè)企業(yè)作為使用管理單位可按程序暫停電梯使用，各行業(yè)管理部門支持物業(yè)企業(yè)維護合法權益。

　　在現(xiàn)實操作中，規(guī)模大的區(qū)屬國企有一定優(yōu)勢。普陀區(qū)西部集團，目前在長風、長壽、曹楊新村街道都完成了“成片加梯”從“國企代建”到“國企維管”閉環(huán)管理。這與西部集團自身有下轄電梯維保企業(yè)、物業(yè)企業(yè)等資源有關�！拔覀兛梢詫崿F(xiàn)一條龍服務，居民也比較放心。”西部集團徐虎加梯工作室業(yè)務負責人陸峰說。

　　萬一小區(qū)物業(yè)更換了怎么辦？黃浦區(qū)即將出臺新修訂的《黃浦區(qū)既有多層住宅加裝電梯后續(xù)管理的指導意見》，明確新物業(yè)在簽約小區(qū)時必須承擔接管加梯的義務。

　　遇到物業(yè)拒不接管或小區(qū)無物業(yè)怎么辦？虹口區(qū)鼓勵區(qū)屬物業(yè)企業(yè)以及其他具備資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)、電梯維保企業(yè)參與加裝電梯過程，將電梯的維保與管理納入服務范圍，實現(xiàn)一體化接管，確保住宅電梯使用安全。

　　根據(jù)測算，一般電梯后續(xù)管理費用包括使用管理費、維保費、檢測費、電費以及可能需要更換的零部件費用等，通常達到每臺電梯每年7000元—10000元。

　　據(jù)了解，對加梯的門洞，市、區(qū)在加梯完工驗收后會給予28萬元的補貼。上海一些區(qū)將補貼直接給加梯公司，作為加梯款的一部分。黃浦區(qū)則要求加梯款必須由居民在加梯前全部籌集完成，加梯補貼28萬元下發(fā)后，從中留出至少10萬元作為加梯后續(xù)的電費、管理費以及維保費等使用，剩余補貼再返還給居民協(xié)商分掉。這個方案絕大部分居民愿意接受。

　　普陀的一些小區(qū)在居民自治過程中，也在居民繳納的電梯款總額中預留了后續(xù)費用。在長征鎮(zhèn)怒江南苑小區(qū)，加梯小組的核心成員田宗紡告訴記者，目前加裝電梯的4個門洞，當初經(jīng)過樓內(nèi)居民民主協(xié)商，都預留了12萬元作為后續(xù)費用。

　　不僅如此，怒江南苑小區(qū)加裝電梯的門洞還引入電梯廣告，目前廣告收益基本可以支付電梯后續(xù)費用中的電費。

　　不過記者走訪了解到，目前在上海，能在加裝電梯的老房中成功引入廣告的還比較少，主要是因為廣告企業(yè)覺得這些老房樓層太低、居民人數(shù)太少，投放性價比不高。

　　虹口區(qū)江灣鎮(zhèn)街道最早竣工的幾部加裝電梯的后續(xù)管理費用，通過提升加裝電梯門洞居民的物業(yè)費用來承擔。章建新告訴記者：“這種模式的好處是，一來從非電梯房變成電梯房，多數(shù)居民愿意提升相應的物業(yè)費，二來讓物業(yè)承擔后續(xù)的管理也就順理成章。”

　　在普陀區(qū)桃浦鎮(zhèn)，由普陀區(qū)相關部門補貼電梯物聯(lián)網(wǎng)專項費每臺800元/年用于維保，不足的費用由電梯所有權人自籌分攤；特別引入“保險+服務”的運維模式，鼓勵業(yè)主購買加梯全生命周期保險，由保險公司為加梯后續(xù)管理提供服務，涵蓋保養(yǎng)、檢驗、檢測、維修、應急救援等，提供風險托底。

　　櫻花苑居民區(qū)黨總支書記袁廷海告訴記者，“金融+梯”管理模式試點受到居民歡迎。每臺電梯，所在門洞所有居民一次性投入保險資金16萬元后，在未來16年電梯使用的過程中，由電梯運行所產(chǎn)生的各種費用，都將由保險公司承擔，居民不用承擔一分錢，更不用為反復籌集維保資金而煩惱。同時因電梯困人以及第三者責任產(chǎn)生的費用，也全部由保險公司承保，這樣一來不僅讓加梯居民多了份保障，也不用為加梯“后遺癥”煩心。

　　對于一些居民不愿意一次性投入過多保險資金的情況，櫻花苑目前已經(jīng)升級“金融+梯”2.0版本。與保險公司合作的電梯維保單位梯虎加梯工作室負責人鄭聶平表示，在新版本中，居民可選擇不包含零配件的“清包”和包含零配件的“全包”，維保周期可長可短，付款周期可以一年一次支付，有效減輕了居民負擔。

　　上海不少社區(qū)依靠居民自治，有力推進了加裝電梯；也嘗試依靠居民自治來管理加梯后續(xù)資金，但遇到了問題。

　　很多加梯門洞在加梯完成后，采用由自管小組開設3人聯(lián)名賬戶管理加梯后續(xù)資金的做法。黃浦區(qū)蒙西小區(qū)居民老談，是電梯后續(xù)運維“3人小組”成員。電梯加裝好了，10萬元后續(xù)管理費用一度存到3人在銀行的共管賬戶。

　　只要支取電費、物業(yè)費、維保費，3位老人要一起到銀行從共管賬戶中取錢，再去相關機構繳納，很麻煩不說，老談還擔心萬一有一人突然離世，資金支付會存在困難，同時在財產(chǎn)繼承方面存在法律風險，可能造成資金賬戶的凍結。

　　老談所在門洞后來用上了“梯管家”。這是全市首個加梯管理經(jīng)費托管平臺，平臺由市房管局物業(yè)處和黃浦區(qū)房管局牽頭，與上海市房地產(chǎn)交易資金管理有限公司共同搭建，在工商銀行開戶使用。

　　“梯管家”以電梯為單位開戶，�？顚Ｓ谩ｃy行根據(jù)居民提供的名單為賬戶開設“白名單”，賬戶內(nèi)資金只能劃撥給白名單內(nèi)的相關機構，確保資金安全；也不用居民自己跑銀行，費用可以自動劃撥；當賬戶資金發(fā)生變動，會有手機短信發(fā)送到門洞每戶居民手機上，如果居民有異議，可在三天內(nèi)到銀行辦理手續(xù)，暫停資金的劃撥。

　　居民還可以查詢到賬戶余額，每一筆費用都有據(jù)可查。前段時間，上海某區(qū)有上家賣了房子，和下家說自己參加了加梯。但房屋交易后，下家發(fā)現(xiàn)上家說謊了，根本沒有參與加梯，雙方產(chǎn)生糾紛。“如果有了‘梯管家’，下家購房前可以要求上家出示‘梯管家’的資金賬戶信息，證明自己參與加梯。”老談說。

　　目前，“梯管家”賬戶已覆蓋黃浦區(qū)10個街道，累計簽約133臺，有效規(guī)避了資金籌集困難、管理人員變動、管理責任推諉等問題。

　　與之相似，桃浦鎮(zhèn)櫻花苑也在上海房地產(chǎn)交易中心資金管理有限公司為加梯門洞申請了專項賬戶，實現(xiàn)第三方監(jiān)管、�？顚Ｓ�。

　　虹口區(qū)也要求在加裝電梯前期征詢階段，明確建設資金和電梯后續(xù)管理經(jīng)費的資金監(jiān)管機構，開設資金賬戶，有效管控加梯建設資金和電梯后續(xù)管理經(jīng)費籌集、管理和使用。

　　記者在采訪中還發(fā)現(xiàn)，盡管老房加梯是居民自治項目，但后續(xù)管理會發(fā)生各種“扯皮”的事情，居委干部操碎了心。

　　為此，基層呼吁出臺相關的指導意見、制定居民自治公約，與此同時，“走心入腦”的群眾工作也十分重要。

　　比如，有居民當初反對加梯，沒有交費，但電梯建成幾年后又想?yún)⒓恿�。這時如果遇到樓內(nèi)其他居民反對，就比較棘手。

　　法律界人士認為，《民法典》以及最高人民法院、住房城鄉(xiāng)建設部聯(lián)合的“老舊小區(qū)既有住宅加裝電梯典型案例新聞發(fā)布會”上明確，原來反對加裝電梯，或者未出資加裝電梯的業(yè)主，之后因為生活需要而需使用加裝電梯的，在合理分擔加裝和維護費用的情況下，權利應當依法受到保護。

　　但具體該如何操作，更多還是依靠基層指導、居民自治。新修訂的《黃浦區(qū)既有多層住宅加裝電梯后續(xù)管理的指導意見》就做出規(guī)定，后來想加入的居民具體補繳多少，由參與加梯的居民在加梯之初商定，并在加梯前就明確告訴對方。

　　在櫻花苑，就有這樣的居民現(xiàn)在成功進入加梯行列。袁廷海對此體會很深：“老房加梯后續(xù)文章，一樣需要居民區(qū)黨建引領，需要‘加梯小組’給力，也需要鄰里之間有和諧的關系，這樣就會形成良好的示范效應，向更多的門洞推廣�！�

　　開始采用“保險+服務”模式時，有不少居民不愿繳費。但袁廷海幫他們算了一筆賬，隨著人工費、材料費等不斷上漲，“保險+服務”維保模式更加安全和省錢。居民們想想有道理，就同意了。

　　江灣鎮(zhèn)街道沽源路居委會主任張?zhí)�峰，也在電梯免保期快到�?個月，給居民們一家家打“預防針”，在居民的支持下，物業(yè)與第三方維保公司簽約，以大家認可的方案履行相應責任。

　　普陀區(qū)長風新村街道圍繞“全生命周期管理”，不斷豐富“加梯維保菜單”，還通過數(shù)字賦能加強管理效能，居民只需通過手機“梯虎電梯物業(yè)”小程序，便能知曉電梯使用過程中的大小事。

　　虹口區(qū)在《關于推進既有多層住宅加裝電梯物業(yè)接管及后續(xù)管理工作的實施方案》明確，將物業(yè)接管方案納入加裝電梯前期征詢方案中，并要求加裝電梯完成綜合竣工驗收并達成接管協(xié)議后，方可交付使用。

　　在新修訂的《黃浦區(qū)既有多層住宅加裝電梯后續(xù)管理的指導意見》中將增加新內(nèi)容：未來，使用15年以上的加梯，經(jīng)過評估后需改造時，還可享受黃浦區(qū)對老舊電梯更新的補貼政策，形成電梯全生命周期管理閉環(huán)。