被寄予厚望的“金三銀四”，為激活市場(chǎng)，一個(gè)此前極少出現(xiàn)的概念“取消首套房商貸利率下限”，近期頻繁出現(xiàn)在各大城市官網(wǎng)。

　　據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者不完全統(tǒng)計(jì)，目前已有南昌、青島、煙臺(tái)、九江、贛州、安慶、潮州、汕尾等近10個(gè)城市，宣布自4月1日起階段性取消首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限，適用于首套住房，不包括二套住房。

　　此前的2月20日，央行下調(diào)5年期及以上LPR。此次LPR降息25個(gè)基點(diǎn)，即從4.20%下調(diào)至3.95%，全國(guó)開啟了最寬松的降息周期。多名業(yè)內(nèi)人士在接受每經(jīng)記者采訪時(shí)表示，該政策旨在激發(fā)市場(chǎng)活力，滿足居民合理住房需求，同時(shí)也是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的優(yōu)化調(diào)整。

　　可供對(duì)比的是，2021年7月，全國(guó)銀行貸款額度明顯收緊，各地紛紛上浮基點(diǎn)，房貸利率也創(chuàng)下歷史最高水平。

　　據(jù)南昌市發(fā)布的政策文件，為支持剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，按照因城施策的工作要求，決定階段性取消我市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限，自2024年4月1日起實(shí)施。

　　青島市亦發(fā)布通知，自4月1日起實(shí)施，青島階段性取消首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。本次調(diào)整適用于青島市新發(fā)放首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限仍按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。自4月1日（含）后完成房屋交易主管部門網(wǎng)簽備案的借款人，可按新政策執(zhí)行。

　　除省會(huì)城市外，據(jù)廣州日?qǐng)?bào)，從4月1日起，潮州、汕尾市將階段性取消轄區(qū)首套房貸利率下限，實(shí)際利率由商業(yè)銀行按照市場(chǎng)化、法制化原則，與借款人自主協(xié)商確定。汕尾農(nóng)行、中行有關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示，此前汕尾首套房貸款利率下限為L(zhǎng)PR-20BP，現(xiàn)在取消首套房貸款利率下限，有利于更好地支持剛性住房需求，促進(jìn)汕尾房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

　　易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受每經(jīng)記者采訪時(shí)表示，房貸政策進(jìn)一步寬松，也進(jìn)一步說明二季度政策基調(diào)寬松的方向。

　　嚴(yán)躍進(jìn)指出，觀察歷史上房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易數(shù)據(jù)和周期變化，房貸政策始終是非常重要的影響變量。房貸政策寬松，交易市場(chǎng)就容易活躍，房貸利率政策結(jié)合其他購(gòu)房政策將充分發(fā)揮組合效應(yīng)，其對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的企穩(wěn)復(fù)蘇和向好發(fā)展等都有積極影響。

　　實(shí)際上，取消首套房商貸利率下限政策源自去年年初，中國(guó)人民銀行與銀保監(jiān)會(huì)建立的首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制：

　　新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

　　只不過，過去少有省會(huì)城市及高能級(jí)城市可達(dá)到執(zhí)行要求，而隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整，新房銷售量?jī)r(jià)持續(xù)下滑的影響進(jìn)一步波及了高能級(jí)城市。

　　以南昌為例，新房?jī)r(jià)格同環(huán)比已連續(xù)下跌多月。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，新房房?jī)r(jià)2月環(huán)比下跌0.4%，已連跌8個(gè)月，不過跌幅較前一個(gè)月均有所收窄；同比下跌3.1%，已連跌4個(gè)月。

　　“取消房貸利率下限，既是各地根據(jù)房?jī)r(jià)或房?jī)r(jià)指數(shù)走勢(shì)、房貸定價(jià)規(guī)則做出的靈活調(diào)整，也說明對(duì)此前國(guó)常會(huì)優(yōu)化房地產(chǎn)政策導(dǎo)向的落實(shí)，有助于進(jìn)一步穩(wěn)定政策預(yù)期。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

　　至于取消首套房商貸利率下限的利率水平，各地通知并未給出具體數(shù)據(jù)，僅給出原則性要求：各金融機(jī)構(gòu)應(yīng)按照市場(chǎng)化、法治化原則，結(jié)合本機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)情況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況等因素，合理確定每筆貸款的具體利率水平。

　　對(duì)此，4月2日，每經(jīng)記者致電咨詢中國(guó)建設(shè)銀行青島井岡山支行，工作人員表示，首套新房房貸利率剛剛調(diào)整，下降到3.45%。此前房貸利率為3.75%，二套還是4.15%。

　　中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行南昌縣支行工作人員則表示下調(diào)后首套房利率為3.65%，近期放款也較快，只要征信沒有問題，提交資料后一周左右可以批復(fù)。

　　對(duì)于此次新調(diào)整利率在全國(guó)的平均水平，貝殼研究院監(jiān)測(cè)顯示，2024年3月百城首套主流房貸利率平均為3.59%、二套主流房貸利率平均為4.16%，均與上月持平。3月首二套主流房貸利率較2023年同期分別回落43BP和75BP。銀行平均放款周期為22天，維持較快放款速度。

　　那么，商業(yè)銀行在制定房貸利率時(shí)會(huì)考慮哪些關(guān)鍵因素？廣東省住房政策研究中心副主任李宇嘉在接受每經(jīng)記者采訪時(shí)表示，首先是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，銀行可能會(huì)根據(jù)自己對(duì)市場(chǎng)份額的考慮來調(diào)整利率；其次是風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，特別是按揭貸款違約的概率，以及自身風(fēng)險(xiǎn)容忍度是否符合風(fēng)控系統(tǒng)要求等，如對(duì)于某些特定群體，如公務(wù)員、醫(yī)生、教師等體制內(nèi)工作人員，銀行可能會(huì)提供較低利率。

　　按照上海易居房地產(chǎn)研究院最新報(bào)告，截至2月20日，重點(diǎn)城市首套房最低利率城市為鄭州3.45%，最高為北京利率3.95%。

　　南昌市住建局在通知中提到，如后續(xù)評(píng)估期內(nèi)出現(xiàn)新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均上漲情況，則自下一個(gè)季度起，恢復(fù)執(zhí)行全國(guó)統(tǒng)一的首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限，其中評(píng)估期為上季度末月至本季度第二個(gè)月。

　　實(shí)際上，為應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)變化，在實(shí)際執(zhí)行中已有城市對(duì)利率隨市場(chǎng)階段性動(dòng)態(tài)調(diào)整，達(dá)到有降亦有升的動(dòng)態(tài)調(diào)整效果。如近日石家莊在新房連續(xù)3個(gè)月上漲后，恢復(fù)了原利率，從4月1日起，石家莊首套房貸利率由3.45%上調(diào)為3.75%。

　　除石家莊外，惠州也上調(diào)了首套房貸利率。3月20日，據(jù)“惠民之家”公眾號(hào)消息，3月1日起，廣東惠州已上調(diào)了首套房貸利率下限，從之前的3.45%上調(diào)至當(dāng)前的3.60%。（來自每經(jīng)房產(chǎn)）