按照合同約定，對(duì)他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。（第三百六十六條）

　　第一、居住權(quán)作為一種獨(dú)立的用益權(quán)制度，屬于物權(quán)，是一種他物權(quán)。由于居住權(quán)人可以對(duì)房屋直接行使其權(quán)利，但房屋所有人并無(wú)為之有積極作為的義務(wù)，故居住權(quán)屬于物權(quán)。同時(shí)，又由于居住權(quán)只有在他人所有的房屋上設(shè)定，因而居住權(quán)又屬于他物權(quán)。

　　第二、居住權(quán)的主體范圍限定為特定的自然人。因?yàn)榱_馬法設(shè)立該制度的初衷就是：隨著“無(wú)夫權(quán)婚姻和奴隸的解放日多，每遇家長(zhǎng)亡故，那些沒(méi)有繼承權(quán)又缺乏或喪失勞動(dòng)能力的人的生活就成了問(wèn)題。因此，丈夫和家主就把一部分家產(chǎn)的使用權(quán)、收益權(quán)等遺贈(zèng)給妻或被解放的奴隸，使他們生有所靠，老有所養(yǎng)�！惫史ㄈ嘶蚱渌�非法人團(tuán)體（如合伙團(tuán)體）不可以成為居住權(quán)主體，其主體范圍具有有限性。

　　第三、居住權(quán)的客體為他人的所有的建筑的全部或一部分，還包括其他附著物。如中國(guó)物權(quán)法征求意見(jiàn)稿就明確規(guī)定：居住權(quán)的客體為他人的住房以及其附著物。故在自己的房屋上不能設(shè)立居住權(quán)。

　　第四、居住權(quán)是因居住而對(duì)房屋進(jìn)行使用的權(quán)利，也就是為特定的自然人的生活用房的需要而設(shè)定的權(quán)利。居住權(quán)人只能把所取得的房屋用于生活需要，對(duì)房屋的使用只能限于為居住的目的，而不能挪作他用，比如用作商業(yè)房等。但也有學(xué)者認(rèn)為當(dāng)雙方當(dāng)事人有約定和在某些特殊情況下，居住權(quán)人可以將少量的房屋予以出租以獲取收益。

　　第五、居住權(quán)具有時(shí)間性，期限一般具有為長(zhǎng)期性、終身性。這點(diǎn)也是居住權(quán)的一項(xiàng)重要特征。居住權(quán)的期限可由當(dāng)事人在合同或遺囑中確定或約定，如果沒(méi)有對(duì)期限作出明確規(guī)定，則應(yīng)推定居住權(quán)的期限為居住權(quán)人的終身。這是因?yàn)榫幼��?quán)是用來(lái)供沒(méi)有房屋的人居住的，所以權(quán)利人對(duì)房屋的居住權(quán)如果沒(méi)有約定的話，應(yīng)當(dāng)理解為與其生命共始終。（第三百七十條）

　　第六、居住權(quán)一般具有無(wú)償性，居住權(quán)人無(wú)需向房屋的所有人支付對(duì)價(jià)，所以被稱(chēng)為“恩惠行為”。這也是由居住權(quán)的性質(zhì)、本質(zhì)而決定了其應(yīng)當(dāng)是一種無(wú)須支付對(duì)價(jià)的無(wú)償行為，即使居住權(quán)人在其居住期間可能需要支付給所有人一定的費(fèi)用，但它必然要低于租金，否則也就無(wú)設(shè)立之必要。（第三百六十八條）

　　第七、居住權(quán)具有不可轉(zhuǎn)讓性。在羅馬法中，“人役權(quán)是不能讓與的權(quán)利，但權(quán)利的行使則可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)�如轉(zhuǎn)讓某年對(duì)某土地的收獲權(quán)。就人役權(quán)的性質(zhì)而言，它不能與權(quán)利人相分離，故權(quán)利人死亡，其權(quán)利即行消滅�！蹦壳�，在中國(guó)，對(duì)居住權(quán)中是否包含租賃權(quán)，學(xué)者們意見(jiàn)還有紛爭(zhēng)。（第三百六十九條）

　　第一,居住權(quán)為一種獨(dú)立的用益物權(quán),租賃權(quán)則屬于債權(quán)。居住權(quán)因此具有物權(quán)的所有特征對(duì)世性、絕對(duì)性、直接支配性等，作為債權(quán)的租賃權(quán)則具有相對(duì)性,租賃權(quán)人只能對(duì)抗特定的債務(wù)人。盡管房屋租賃權(quán)的效力強(qiáng)化后,租賃權(quán)人也具有對(duì)抗第三人的效力,但它終究與作為物權(quán)的居住權(quán)不同。居住權(quán)具有的對(duì)抗第三人的效力是居住權(quán)當(dāng)然的與生俱來(lái)的固有的性,而租賃權(quán)之對(duì)抗第三人的效力則是租賃權(quán)的效力催化以后的結(jié)果。

　　第二,在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)采取生效要件主義的法制下，設(shè)定居住權(quán)必須加以登記。未登記的,不發(fā)生設(shè)定居住權(quán)的效力，租賃權(quán)本質(zhì)上是一種債權(quán)其設(shè)立在某些情況下即便不登記也是可以的。

　　第三,居住權(quán)的設(shè)定基本上是一種無(wú)償?shù)?帶有扶助、友善、幫助的“恩行為”的性質(zhì),而租賃合同則是一種雙務(wù)合同有償合同,雙方都享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)。也就是說(shuō),取得租賃權(quán),以支付租金為條件。即便在特殊的情況下需要向房屋的所有人支付費(fèi)用,居住權(quán)人向房屋的所有人支付的費(fèi)用也是很少的。否則居住權(quán)的設(shè)定便失去了意義

　　其二,借用人的權(quán)利在效用上比租賃權(quán)更弱小。居住權(quán)人可以直接支配房屋井可以對(duì)抗任何第三入的干涉。但借用人只能依據(jù)借用合同對(duì)抗房屋的出借人，而無(wú)權(quán)對(duì)抗第三人。

　　其三,借用的期限較短,它往往只能解決一時(shí)的住房之需， 不能使借用人長(zhǎng)期享有穩(wěn)定的居住權(quán)利,等等

　　第三百六十六條居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對(duì)他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。

　　第三百六十八條居住權(quán)無(wú)償設(shè)立，但是當(dāng)事人另有約定的除外。設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。

　　第三百七十條居住權(quán)期限屆滿或者居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)消滅。居住權(quán)消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理注銷(xiāo)登記。

　　本院認(rèn)為：本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是王桂花與張建海、王喜梅于2014年5月12日就坐落于杭州市江干區(qū)凱旋金牛坊5幢1502室房屋簽訂的《杭州市房屋轉(zhuǎn)讓合同》是否存在法定無(wú)效事由。經(jīng)查案涉房屋原登記所有權(quán)人為王桂花，王桂花與張建海、王喜梅就案涉房屋簽訂《杭州市房屋轉(zhuǎn)讓合同》后案涉房屋已變更登記所有權(quán)人為張建海、王喜梅。雖然2014年5月10日張建海已看到過(guò)《姐妹合約》，知曉潘寶珠對(duì)案涉房屋享有居住權(quán)，但王桂花與張建海、王喜梅就案涉房屋簽訂買(mǎi)賣(mài)合同至今，潘寶珠仍居住在案涉房屋內(nèi)。張建海、王喜梅二審期間也明確表示愿意保證潘寶珠的居住權(quán)，承諾讓潘寶珠居住到其百年之后。綜合前述事實(shí)，王桂花與張建海、王喜梅就案涉房屋簽訂《杭州市房屋轉(zhuǎn)讓合同》并不損害潘寶珠的利益。至于王桂萍、王桂芬、王勤、王小勤等認(rèn)為王桂花與張建海、王喜梅簽訂的《杭州市房屋轉(zhuǎn)讓合同》侵害其享有的債權(quán)，并不屬于確認(rèn)合同無(wú)效的事由。王桂花認(rèn)為其與張建海、王喜梅簽訂案涉《杭州市房屋轉(zhuǎn)讓合同》是為了以張建海的名義申請(qǐng)貸款，但未提交證據(jù)證明，該理由不能成立，本院不予采信。據(jù)此本院認(rèn)為本案中現(xiàn)無(wú)有效證據(jù)能夠證明王桂花與張建海、王喜梅之間就案涉房屋簽訂《杭州市房屋轉(zhuǎn)讓合同》存在惡意串通，也未實(shí)際損害潘寶珠的利益。原審法院依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第（二）項(xiàng)確認(rèn)合同無(wú)效不當(dāng)，應(yīng)予糾正。但張建海、王喜梅應(yīng)按其承諾保證潘寶珠就案涉房屋獨(dú)占排他的居住權(quán)，在潘寶珠享有居住權(quán)期間不得占有使用案涉房屋，不擅自處分案涉房屋。

　　本案中，涉案房屋原為公有住宅，實(shí)際居住人多為歷史原因及政策原因取得單位福利分房的職工及家屬，因原產(chǎn)權(quán)管理單位無(wú)力負(fù)擔(dān)修繕費(fèi)用，產(chǎn)權(quán)歷經(jīng)多次無(wú)償或低價(jià)轉(zhuǎn)移，但每次產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)程中都對(duì)實(shí)際居住人的居住問(wèn)題有所約定，或約妥善管理、或約妥善安置、或約不得強(qiáng)攆，均保障了實(shí)際居住人的居住權(quán)益。因最后一任的原產(chǎn)權(quán)單位新興（北京）工程建筑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對(duì)外負(fù)有債務(wù)，將涉案房屋產(chǎn)權(quán)經(jīng)司法程序直接劃歸本案原告志海偉業(yè)公司所有，以抵償其所欠債務(wù)，原告志海偉業(yè)公司因此取得涉案房屋的產(chǎn)權(quán)，原告志海偉業(yè)公司亦應(yīng)妥善處理原有實(shí)際居住人的居住問(wèn)題，綜合保障其居住權(quán)益。被告郭培業(yè)一家經(jīng)單位調(diào)換住房至涉案房屋中的x幢編號(hào)為x的房屋中居住，其居住權(quán)益亦應(yīng)得到相應(yīng)的綜合保障。因此，原告志海偉業(yè)公司要求被告郭培業(yè)一家騰退涉案房屋、拆除自建房并支付房屋占有使用費(fèi)，依據(jù)不足，本院不予支持。

　　本院認(rèn)為，當(dāng)事人對(duì)其主張應(yīng)提供證據(jù)予以證明，沒(méi)有證據(jù)或提供的證據(jù)不足以證明其主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。根據(jù)庭審查明事實(shí)及證據(jù)顯示，原告與王哲在婚前對(duì)該房屋做了約定，明確約定“在婚姻存續(xù)期間彭某某個(gè)人享有生前居住權(quán)，故后其房產(chǎn)由王哲三個(gè)兒子王某1、王某2、王某3共同繼承”，原告彭某某依婚前協(xié)議約定而取得對(duì)該房屋的居住權(quán)；該婚前協(xié)議書(shū)系王哲的真實(shí)意思表示，合法有效，且原、被告方對(duì)該協(xié)議的真實(shí)性均無(wú)異議。被告辯稱(chēng)因父親王哲去世，“在婚姻存續(xù)期間”這個(gè)前提條件就消滅了，協(xié)議里的居住權(quán)也就不存在了，本院結(jié)合全段語(yǔ)境和標(biāo)點(diǎn)符號(hào)的書(shū)寫(xiě)，以及婚后雙方居住情況等因素，認(rèn)定被告該理由無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)，故對(duì)其辯解理由不予采納。故基于原告彭某某與王哲的婚姻關(guān)系以及雙方簽訂的婚前協(xié)議書(shū)，原告彭某某生前對(duì)漢臺(tái)區(qū)前進(jìn)中路012基地23號(hào)職工住宅樓403室房屋享有居住權(quán)。對(duì)于被告要求支付喪葬費(fèi)以及繼承王哲生前工資、養(yǎng)老金等事宜，與本案不屬于同一法律關(guān)系，對(duì)其主張不予支持。

　　最高人民法院關(guān)于適用婚姻法若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬�》第二十七條第三款規(guī)定：“離婚時(shí)，一方以個(gè)人財(cái)產(chǎn)中住房對(duì)困難者進(jìn)行幫助的形式，可以是房屋的居住權(quán)或者房屋的所有權(quán)�！备鶕�(jù)該規(guī)定，離婚時(shí)，一方無(wú)房居住屬于生活困難，雙方可以協(xié)商有房一方以居住權(quán)或者房屋的所有權(quán)予以幫助。該司法解釋中的居住權(quán)主體特定，僅限于離婚糾紛案件中夫妻離婚后的一方。最高人民法院《關(guān)于人民法院審理離婚案件處理財(cái)產(chǎn)分割問(wèn)題的若干具體意見(jiàn)》第14條第一款規(guī)定：婚姻存續(xù)期間居住的房屋屬于一方所有，另一方以離婚后無(wú)房居住為由，要求暫住的，經(jīng)查實(shí)可據(jù)情予以支持，但一般不超過(guò)兩年。《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第三十九條規(guī)定：所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。居住權(quán)的存在以離婚時(shí)一方無(wú)房居住為前提，根據(jù)上述兩條法律規(guī)定的原則和精神（暫住權(quán)已被居住權(quán)吸納，但兩年時(shí)限的規(guī)定仍有借鑒意義）以及一般生活經(jīng)驗(yàn)，婚姻法司法解釋雖無(wú)明文規(guī)定居住權(quán)是臨時(shí)居住權(quán)，還是長(zhǎng)期居住權(quán)，但通常情況下被告伍某甲的居住權(quán)不能無(wú)期限存在。離婚時(shí)一方給予另一方居住權(quán)幫助與夫妻共同生活期間扶養(yǎng)義務(wù)的法律性質(zhì)不同。夫妻共同生活期間相互扶養(yǎng)義務(wù)是基于夫妻身份關(guān)系而產(chǎn)生的法定義務(wù)，但夫妻登記離婚后該義務(wù)隨即消除，而離婚時(shí)居住權(quán)幫助并非法定扶養(yǎng)義務(wù)的延伸，系由基于原婚姻關(guān)系所派生出的臨時(shí)性幫助責(zé)任，應(yīng)有條件和期限。如居住權(quán)成為事實(shí)上的永久居住權(quán)，將來(lái)必然會(huì)妨礙原告楊某某對(duì)訴爭(zhēng)房屋享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利，物權(quán)制度將流于形式。

　　房屋固然存在管理和修繕、維護(hù)事宜，亦可能會(huì)產(chǎn)生相鄰糾紛和《中華人民共和國(guó)侵權(quán)責(zé)任法》規(guī)定的物件損害賠償責(zé)任，如居住權(quán)長(zhǎng)期存在會(huì)導(dǎo)致權(quán)利義務(wù)不明，房屋居住價(jià)值或遭貶損，被侵權(quán)人或不能得到及時(shí)充分賠償，另被告伍某甲如再婚后還在訴爭(zhēng)房屋內(nèi)居住，可能會(huì)導(dǎo)致糾紛發(fā)生，具有潛在的社會(huì)治安隱患，影響社會(huì)公共利益和公共秩序。本案原、被告雙方未明確約定居住期限，現(xiàn)原告楊某某要求被告伍某甲搬離，被告伍某甲有勞動(dòng)能力卻主張無(wú)期限居住構(gòu)成權(quán)利濫用（不當(dāng)使用房屋，擅自改變房屋的結(jié)構(gòu)、用途亦能在本案構(gòu)成權(quán)利濫用），但原、被告雙方離婚時(shí)間不到一年，如原告楊某某想居住在訴爭(zhēng)房屋內(nèi)可對(duì)三樓進(jìn)行裝修，也可依法解除與一樓承租人的租賃合同，原告楊某某未舉證證明被告伍某甲無(wú)房居住的生活困難的情形已經(jīng)消失，亦無(wú)證據(jù)證明具有其他阻卻被告伍某甲行使居住權(quán)的事由，故原告楊某某應(yīng)在較合理的期限屆滿之時(shí)或者阻卻條件成就之時(shí)（如被告伍某甲實(shí)施上述權(quán)利濫用的不當(dāng)使用房屋等行為、購(gòu)置商品房或建房、承租他人房屋或公租房、再婚等）主張權(quán)利。