轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運(yùn)營模式要求Y地產(chǎn)能夠發(fā)揮自身優(yōu)勢資源，尋求項(xiàng)目合作，并且在自身資金投入較小的前提下，合理且充分地使合作方資源發(fā)揮作用，助力本企業(yè)獲取更多收益。因此Y地產(chǎn)發(fā)揮自身長期積累的在供應(yīng)鏈上游的供應(yīng)商和供應(yīng)鏈下游消費(fèi)者之間的信譽(yù)度及品牌影響力，獲取無息負(fù)債，為企業(yè)資金鏈助力。

　　一方面，從供應(yīng)商的方面分析，Y地產(chǎn)從事房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)年，與許多供應(yīng)商形成了長期合作關(guān)系，雙方互相信任的程度較高，加之供應(yīng)商想推動(dòng)交易的實(shí)現(xiàn)，增加銷售額，故Y地產(chǎn)應(yīng)付供應(yīng)商的貨款在支付方式的選擇上更加靈活，在支付期限上更加寬松，可以利用貿(mào)易及其他應(yīng)付款項(xiàng)這一無息負(fù)債投入生產(chǎn)經(jīng)營

　　另一方面，從消費(fèi)者的方面分析，Y地產(chǎn)的品牌影響力較大，在河南區(qū)域內(nèi)市場認(rèn)可度很高，消費(fèi)者愿意接受通過支付預(yù)付款的方式進(jìn)行房屋購置，故Y地產(chǎn)可以利用預(yù)收賬款或者合同負(fù)債這一無息負(fù)債用于生產(chǎn)經(jīng)營。

　　九年間無息負(fù)債的數(shù)額每年都在增多，說明Y地產(chǎn)比較關(guān)注無息負(fù)債的利用，但從無息負(fù)債增長速度看，轉(zhuǎn)型前增長率呈下降趨勢，尤其在轉(zhuǎn)型當(dāng)年增速跌至個(gè)位數(shù)僅為6.13%，轉(zhuǎn)型后增長率總體呈上升趨勢，尤其在2017年同比增長71.27%；2018年又在前一年高速增長的基礎(chǔ)上同比增長87.91%；

　　近兩年雖增速放緩，但有2017、2018兩年的高速增長率做鋪墊，無息負(fù)債的基數(shù)已經(jīng)相當(dāng)大了，2020年達(dá)到了1140多億，增速放緩也是情理之中。大量無息負(fù)債的存在使得Y地產(chǎn)資本充足度得到保障，同時(shí)無息負(fù)債顧名思義沒有資金使用利息，降低了本公司的融資成本。

　　Y地產(chǎn)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型后采取代建模式，在房地產(chǎn)開發(fā)中借力合作，減少了自有資金的投入，緩解了資金占用較多的情況，公司的現(xiàn)金流一定程度上得到改善。

　　輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型后，經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額較大，尤其在轉(zhuǎn)型當(dāng)年增速接近588.60%，此后除2019年外，基本保持較大的基數(shù)，直至2020年經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額達(dá)47.75億元，較上年再增加42.24億元，同比增速高達(dá)766.61%，進(jìn)一步反映出Y地產(chǎn)資金的流動(dòng)性在提高，用于生產(chǎn)經(jīng)營的流動(dòng)資金在增多，在一定程度上緩解了資金鏈的壓力。

　　值得注意的是，2019年該指標(biāo)出現(xiàn)了較為嚴(yán)重的下降，但是企業(yè)可以在下一年迅速恢復(fù)到原有水平，說明企業(yè)在轉(zhuǎn)型過程中對經(jīng)營活動(dòng)的應(yīng)對能力較強(qiáng)，能夠合理控制經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額，將其保持在合理范圍，才更加有利于企業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

　　轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運(yùn)營模式使得Y地產(chǎn)的獲利渠道不僅局限于房地產(chǎn)開發(fā)獲取的資產(chǎn)增值收入，而是通過代建等策略，合作開發(fā)輕資產(chǎn)項(xiàng)目，輸出品牌與管理，從中獲取項(xiàng)目管理服務(wù)收入。輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的六年時(shí)間，Y地產(chǎn)輕資產(chǎn)項(xiàng)目的銷售額對公司整體銷售額的增長起推動(dòng)作用；輕資產(chǎn)項(xiàng)目獲得的項(xiàng)目管理服務(wù)收入同樣成為Y地產(chǎn)總收入的重要組成部分。

　　2015-2020年，Y地產(chǎn)的輕資產(chǎn)銷售額和項(xiàng)目管理收入呈逐年上升趨勢，公司整體的銷售額和收入也呈逐年上升趨勢，輕資產(chǎn)項(xiàng)目的兩個(gè)數(shù)據(jù)與相應(yīng)的公司數(shù)據(jù)變動(dòng)趨勢吻合，輕資產(chǎn)項(xiàng)目對公司整體業(yè)績有一定的推動(dòng)作用。輕資產(chǎn)項(xiàng)目銷售額占總銷售額的比重不斷增加，經(jīng)過六年的發(fā)展，至2020年該比重達(dá)到了33.42%，約為整體銷售額的1/3，輕資產(chǎn)項(xiàng)目作為轉(zhuǎn)型后發(fā)展的新業(yè)務(wù)板塊，達(dá)到這種程度對公司業(yè)績的提升起到很大的推動(dòng)作用。

　　此外，得益于輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型注重輸出品牌與管理，鞏固并提升了Y地產(chǎn)的品牌形象，同時(shí)也離不開公司對輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的堅(jiān)持與推進(jìn)，Y地產(chǎn)通過輕資產(chǎn)項(xiàng)目獲取的項(xiàng)目管理服務(wù)收入從無到有地發(fā)展起來，占總收入的比例大體呈上升趨勢，尤其在2017、2018年占比增速高達(dá)441.46%、105.86%，體現(xiàn)出輕資產(chǎn)項(xiàng)目收入對公司總收入的貢獻(xiàn)越來越大的趨勢。

　　近兩年，該比例雖略有下滑，但仍保持在百分之三左右，保持地還是基本穩(wěn)定的，并且項(xiàng)目管理收入并未減少，比例的下降主要是因?yàn)槭芤咔榈挠绊懝�司采取降價(jià)銷售的方式去庫存，總收入提高了。

　　總體上看，輕資產(chǎn)板塊形成的新的獲利渠道確實(shí)對Y地產(chǎn)的盈利起到強(qiáng)勁的推動(dòng)作用，助力盈利能力的提升。綠城中國是房地產(chǎn)行業(yè)較早以發(fā)展代建模式進(jìn)行輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的龍頭房企，可以說Y地產(chǎn)的輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型策略在一定程度上模仿和借鑒了綠城中國的模式，由于二者均以代建模式為轉(zhuǎn)型策略，都注重輸出品牌與管理，在輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型上有許多共同之處，故在財(cái)務(wù)方面二者有一定的可比性，因此選擇將綠城中國作為橫向?qū)Ρ绕髽I(yè)，以更好的分析Y地產(chǎn)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的效果。

　　Y地產(chǎn)在輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型前較已經(jīng)處于轉(zhuǎn)型初期的綠城中國有較大差距，側(cè)面說明了重資產(chǎn)模式在當(dāng)時(shí)的宏觀背景下不占優(yōu)勢；輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型后，Y地產(chǎn)對綠城中國形成追趕之勢，銷售凈利率從整體上高于綠城中國。具體而言，2015年由于諸多因素的綜合影響，Y地產(chǎn)和綠城中國銷售凈利率出現(xiàn)較為嚴(yán)重地下滑；

　　第二年綠城中國扭轉(zhuǎn)局面，指標(biāo)實(shí)現(xiàn)回升，而對于Y地產(chǎn)而言，雖然已進(jìn)行輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，但輕資產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)交付需要時(shí)間，對公司盈利的貢獻(xiàn)并不明顯，因此延續(xù)了下降趨勢；2017年之后，Y地產(chǎn)輕資產(chǎn)項(xiàng)目開啟強(qiáng)勁動(dòng)力，推動(dòng)指標(biāo)增長，甚至超過了轉(zhuǎn)型多年的綠城中國，說明輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型對Y地產(chǎn)盈利提升的效果較好。

　　Y地產(chǎn)銷售凈利率的下滑趨勢持續(xù)到2016年，而輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型于2015年開始，似乎轉(zhuǎn)型并未對盈利產(chǎn)生積極作用，實(shí)際上，通過上述有關(guān)輕資產(chǎn)項(xiàng)目相關(guān)情況的分析也可以發(fā)現(xiàn)，Y地產(chǎn)輕資產(chǎn)項(xiàng)目在轉(zhuǎn)型的前兩年，不論是從銷售額還是項(xiàng)目管理服務(wù)收入上都沒有突出的表現(xiàn)，從2017年才開始強(qiáng)勁發(fā)展，這恰好與公司銷售凈利率的變動(dòng)趨勢不謀而合，再次證明輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型對公司盈利是有影響的。2017年，輕資產(chǎn)項(xiàng)目的貢獻(xiàn)使得下降趨勢終止，形成“V”型變化，Y地產(chǎn)銷售凈利率回升，在此之后雖有所波動(dòng)，但總體呈上升趨勢。

　　在轉(zhuǎn)型的六年內(nèi)，Y地產(chǎn)的輕資產(chǎn)已形成一定規(guī)模。各年簽約的輕資產(chǎn)項(xiàng)目個(gè)數(shù)能夠保證一定的數(shù)量，并且呈波動(dòng)上升的趨勢。輕資產(chǎn)項(xiàng)目的建筑面積和項(xiàng)目數(shù)的變動(dòng)基本保持一致，說明單個(gè)項(xiàng)目的建筑規(guī)模也能保持一定的水平，并沒有出現(xiàn)為追求項(xiàng)目個(gè)數(shù)的增長而忽視項(xiàng)目規(guī)模的情況。

　　累計(jì)數(shù)據(jù)能更加直觀地體現(xiàn)輕資產(chǎn)當(dāng)前的發(fā)展規(guī)模，到2020年末，輕資產(chǎn)項(xiàng)目累計(jì)簽約246個(gè)，累計(jì)建筑面積達(dá)3309萬平方米。再結(jié)合輕資產(chǎn)項(xiàng)目的銷售額和銷售收入情況，可以認(rèn)為輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型是Y地產(chǎn)擴(kuò)大市場占有率的強(qiáng)大武器。

　　此外，Y地產(chǎn)憑借輕資產(chǎn)逐步布局全國市場，向省外市場開拓，至2020年輕資產(chǎn)項(xiàng)目已覆蓋包括河南、河北、山東、山西、湖北、安徽、江蘇、陜西8個(gè)省，跟進(jìn)省外項(xiàng)目62個(gè)。雖然輕資產(chǎn)項(xiàng)目很大比例上仍然位于河南省內(nèi)，但不能難看出，Y地產(chǎn)已經(jīng)找到向省外發(fā)展的突破口，在市場占有率的提升上仍有較大發(fā)展空間。

　　部分龍頭房企進(jìn)駐河南導(dǎo)致省內(nèi)房地產(chǎn)市場競爭愈加激烈是Y地產(chǎn)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的一大動(dòng)因，2015-2020年，Y地產(chǎn)市場占有率不降反升，并且在2019年突破百分之十，2020年達(dá)到百分之十二，與2022年達(dá)到市場占有率百分之十五的目標(biāo)越來越接近，說明輕資產(chǎn)作為新的增長點(diǎn)為Y地產(chǎn)面對市場競爭、維持并擴(kuò)大市場占有率提供了新的支撐點(diǎn)，支持其增強(qiáng)市場競爭力。

　　Y地產(chǎn)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型注重輸出品牌與管理，在此過程中對品牌價(jià)值的提升起到了較大的推動(dòng)作用。Y地產(chǎn)代建模式強(qiáng)調(diào)借力合作，合作方的等級與實(shí)力，能側(cè)面體現(xiàn)出Y地產(chǎn)能夠匹配的水平，彰顯公司的品牌價(jià)值。

　　從年報(bào)中反饋的信息發(fā)現(xiàn)，與Y地產(chǎn)合作的開發(fā)商在轉(zhuǎn)型期間逐漸發(fā)生變化。從數(shù)量上看，選擇與Y地產(chǎn)合作的開發(fā)商數(shù)量明顯增多，說明Y地產(chǎn)具有核心競爭力的品牌與管理能力越來越受到市場的認(rèn)可；從質(zhì)量上看，將與Y地產(chǎn)合作的開發(fā)商分為省級、市級、縣級，在轉(zhuǎn)型初期輕資產(chǎn)項(xiàng)目的合作方多為縣級開發(fā)商，隨著轉(zhuǎn)型的深入，省市級開發(fā)商合作的項(xiàng)目逐漸增多，比重增大，故Y在輕資產(chǎn)代建領(lǐng)域的知名度越來越高，相應(yīng)地品牌價(jià)值也會提升。返回搜狐，查看更多