近日，成都市統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局成都調(diào)查隊(duì)發(fā)布《2019年成都市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》。

　　數(shù)據(jù)顯示，2019年成都住宅銷售面積2556.8萬平米，銷售額3004.5億元。由此計(jì)算出2019年成都住宅單價(jià)為11751元/平米。

　　對(duì)照成都統(tǒng)計(jì)局2018年公開數(shù)據(jù)（住宅銷售面積2659.4萬平米，銷售金額2602.1億元）計(jì)算，2018年成都住宅單價(jià)為9784.5元/平米。

　　成都統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2019年成都商品房住宅銷售面積2556.8萬平米，下降3.9%。商品房住宅銷售額3004.5億元，增長(zhǎng)15.5%�？傮w呈現(xiàn)量跌價(jià)漲態(tài)勢(shì)！

　　雖然統(tǒng)計(jì)局并不公布房?jī)r(jià)，但是用銷售額除以銷售面積，可以發(fā)現(xiàn)成都2019年比2018年住宅單價(jià)，從9784.5元/平米上漲到11751元/平米，成都（住宅）房?jī)r(jià)一年漲幅達(dá)到21%。

　　我們來看下國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：成都12月份新建商品價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲0.5%，同比2018年12月末上漲10.6%。有媒體認(rèn)為，這說明成都新房住宅價(jià)格一年漲了10.6%。

　　根據(jù)成都房協(xié)官網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)出，2019年成都裝修標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格最高的是德商迎暉天璽，其裝修標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到6499元/平米，其次為武侯區(qū)的保利天悅中心，裝修標(biāo)準(zhǔn)為6049.89元/平米，而錦江區(qū)的觀云名筑（新希望D10）、伊泰天驕以及青羊區(qū)的西府瀾苑，則以5999元/平米的裝修標(biāo)準(zhǔn)并列第三名。

　　2017年成都市推出成品房制度以來，新房市場(chǎng)裝修交付樓盤越來越多，裝修標(biāo)準(zhǔn)也成為開發(fā)商平衡成本的重要手段，購(gòu)房者實(shí)際支出成本遠(yuǎn)高于統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。

　　從房?jī)r(jià)漲幅上來看，21%的漲幅的確很高，不過從房?jī)r(jià)絕對(duì)值來看，11751元/平米的住宅均價(jià)，并不算高（即便是清水價(jià)）。

　　當(dāng)然，我們還要看到，均價(jià)是整個(gè)大成都，是金堂、邛崍和高新區(qū)，錦江區(qū)等等區(qū)域的平均數(shù)，很難體現(xiàn)成都主流房?jī)r(jià)。比如，2019年青白江推盤65批次，青羊區(qū)僅7批次，均價(jià)難有說服力。

　　2019年成都“人才新政”累計(jì)吸引超過33萬本科及以上學(xué)歷青年人才落戶，一方面是“人才招引成效顯著”，另一方面則是成都城市吸引力。

　　經(jīng)濟(jì)實(shí)力方面，2019年成都GDP1.7萬億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)7.8%。按常住人口計(jì)算，人均GDP突破10萬元。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入4.59萬元，比上年增長(zhǎng)8.9%�？纯茨阌袥]有拖后腿。

　　還有其他許多數(shù)據(jù)，比如財(cái)政收入，公園城市建設(shè)，三城三都建設(shè)等，感興趣的朋友可以在成都統(tǒng)計(jì)官方微信詳細(xì)閱讀。

　　我們可以看到2019年以來，從年初的金茂府到后來的西派浣花、綠城鳳起潮鳴、德商迎暉天璽、新希望D10，高端樓盤不斷刷新價(jià)格。這里面的客觀原因是2018年房?jī)r(jià)控制太厲害，高端盤都沒能出來。

　　另外有三個(gè)較為根本的原因：一是高地價(jià)，不做高端沒有利潤(rùn)；二是城市新規(guī)要求土地降容，低密地塊只能做高端；三是消費(fèi)升級(jí)帶來的換房需求，導(dǎo)致高端需求爆發(fā)。

　　這里放了一張2017年地價(jià)前10的圖，值得注意的是這里沒有體現(xiàn)無償移交部分，比如綠城鳳起潮鳴地塊移交比例為24%；金隅地塊移交比例是41%，實(shí)際樓面價(jià)在2萬以上。

　　這一點(diǎn)，之前文章已經(jīng)說過，2017年出臺(tái)的成都新版城市規(guī)劃《成都市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（2017）》要求，新建住宅的容積率從4.0降低到最高2.5。低密地塊在土拍市場(chǎng)占據(jù)絕對(duì)主流，傳導(dǎo)到產(chǎn)品端全面高端化。

　　主觀上，經(jīng)過二十年房地產(chǎn)市場(chǎng)積累，消費(fèi)升級(jí)帶動(dòng)換房需求。根據(jù)資料顯示，2019年成都新建住房成交套均面積約在122平米，大戶型，高端化成為主流。

　　總體來看，2019年的大漲，源于此前調(diào)控壓制價(jià)格過于嚴(yán)厲，以及產(chǎn)品高端化等原因?qū)е�。長(zhǎng)期來看，城市價(jià)值仍是房?jī)r(jià)上漲的核心原因。