天眼查數(shù)據(jù)顯示，目前我國共有約54萬家房屋建筑業(yè)相關(guān)企業(yè)，其中超過10%的企業(yè)曾出現(xiàn)法律訴訟，約5%的企業(yè)曾出現(xiàn)經(jīng)營異常問題。

　　根據(jù)3月7日發(fā)布的《最高人民法院工作報告》，過去5年，法院妥善審理房地產(chǎn)糾紛案件460.4萬件。與此同時，為爭取自己的權(quán)益，部分業(yè)主的維權(quán)方式也存在過激的現(xiàn)象。

　　為了“改善購房環(huán)境，提振消費(fèi)信心”，央廣網(wǎng)近日收集了多個維權(quán)成功的典型案例，并特別采訪了北京金訴律師事務(wù)所執(zhí)行主任王佳紅律師，希望通過典型案例分享以及專業(yè)律師指導(dǎo)建議，助力消費(fèi)者合理合法維權(quán)，幫助消費(fèi)者規(guī)避買房路上的花式陷阱。

　　2018年9月，李女士在北京昌平購買了某閩系開發(fā)商開發(fā)的一套別墅，約定于2020年8月31日前交房。然而，2020年2月，開發(fā)商發(fā)出延期交房通知，告知由于疫情原因無法按時交付，具體交房時間等待通知。2021年10月31日，開發(fā)商通知業(yè)主可以收房，延期達(dá)14個月之久。

　　業(yè)主希望開發(fā)商按照合同約定支付延期交房的違約金，卻遭到了拒絕，理由是延期交房屬于不可抗力，開發(fā)商不需要承擔(dān)延期交房的違約責(zé)任。

　　李女士不能接受開發(fā)商拖延一年多而不支付違約金的行為，于是對開發(fā)商提起訴訟。在庭審中，開發(fā)商僅能證明疫情原因?qū)е卵悠?0天，與實(shí)際延期14個月的事實(shí)不符，最終被法院判決承擔(dān)違約責(zé)任，需支付相應(yīng)違約金。

　　面對延期交付，消費(fèi)者應(yīng)該如何維護(hù)自己的權(quán)益？王佳紅表示，首先消費(fèi)者要冷靜分析導(dǎo)致開發(fā)商延期交付的原因，然后進(jìn)行相應(yīng)的行動。確系不可抗力導(dǎo)致房屋無法交付的，開發(fā)商可以免責(zé)，但可以要求提供相應(yīng)證據(jù)。不能舉證延期完全由不可抗力所致，像上述案件，開發(fā)商只能免除部分責(zé)任，消費(fèi)者可以申請給予相應(yīng)賠償。同時，不可抗力因素發(fā)生，房屋無法按時交付，開發(fā)商需要及時通知購房人，這是對開發(fā)商的程序性要求。如果是在延期交付事實(shí)發(fā)生后才遇到不可抗力影響，開發(fā)商則不能免除任何責(zé)任，消費(fèi)者可以要求開發(fā)商按照合同約定進(jìn)行賠償。

　　此外，在不少項(xiàng)目延期交付或者爛尾后，出現(xiàn)了購房者擅自斷貸現(xiàn)象。對此，王佳紅提醒廣大購房者，擅自停止償還貸款行為不可取。她表示，開發(fā)商延期交房，是違反了商品房買賣合同的約定，與銀行無關(guān)；購房者和銀行之間存在借款關(guān)系，未經(jīng)銀行同意，購房者單方面停止償還貸款，屬于違約行為，會被銀行列入征信黑名單，更嚴(yán)重的可能會被銀行起訴，要求拍賣房產(chǎn)。但如果開發(fā)商延期交房，購房者已經(jīng)具備了解除合同權(quán)利的，可以向法院起訴解除買賣合同，同時解除貸款合同，法院判決支持后可以停止償還銀行貸款。

　　如果遇到開發(fā)商自己能力不足，商品房出現(xiàn)爛尾，王佳紅則建議購房者盡快向法院提起訴訟，要求解除合同。她表示，通過訴訟，消費(fèi)者不僅可以要求開發(fā)商返還已經(jīng)支付的房款、支付違約金、解除貸款合同等，開發(fā)商相應(yīng)的資產(chǎn)如賬戶存款、股票、房產(chǎn)、車輛等被查封，以保證判決開發(fā)商有責(zé)后，其有財產(chǎn)可以執(zhí)行。同時，對于已經(jīng)取得判決的購房者，執(zhí)行順位上具有優(yōu)先級，而且在司法實(shí)踐中小業(yè)主有優(yōu)先受償權(quán)。

　　楊先生購買了某央企開發(fā)商在北京市豐臺區(qū)開發(fā)的一套別墅，銷售人員口頭承諾精裝修每平米3000元標(biāo)準(zhǔn)。然而在房屋入住后，楊先生陸續(xù)發(fā)現(xiàn)房屋存在諸多質(zhì)量問題：二樓主臥衛(wèi)生間漏水；整個地下室滲水、漏水；二樓主臥窗戶因滲水嚴(yán)重變形、脫落；部分區(qū)域因沒有鋪設(shè)電線而需要重新挖槽鋪線；別墅外墻脫落、變形。

　　對此，楊先生要求開發(fā)商提供涉案房屋裝飾裝修材料的進(jìn)場證明及合格證明，開發(fā)商一直不予提供。起初，楊先生以為這些房屋質(zhì)量問題可通過物業(yè)維修解決，于是多次通知物業(yè)進(jìn)行維修。但是物業(yè)的反復(fù)、多次維修不僅沒有解決房屋所存在的質(zhì)量問題，反而更多的質(zhì)量問題越來越嚴(yán)重地暴露出來。如二樓主臥衛(wèi)生間，經(jīng)物業(yè)五次維修后仍然無法確定漏水原因，該衛(wèi)生間自入住以來一直向一樓滲水、漏水，還導(dǎo)致一樓大門進(jìn)門處吊頂及壁紙嚴(yán)重霉變。楊先生的房屋就像一個大工地，根本無法正常居住，最后，楊先生不得不搬出涉案房屋，向法院起訴賠償。

　　在訴訟過程中，經(jīng)過法院對涉案房屋質(zhì)量存在的原因及維修房屋質(zhì)量問題的專業(yè)方案進(jìn)行了鑒定，對房屋維修所需費(fèi)用及損失進(jìn)行了評估。最終，法院支持了楊先生的訴訟請求，判定開發(fā)商交付房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量問題，需賠償楊先生無法正常居住使用房屋的損失等共計400余萬元。

　　在生活中，開發(fā)商交付的房屋存在諸多質(zhì)量問題并不罕見，尤其是精裝修房屋，質(zhì)量問題更為突出。王佳紅建議，消費(fèi)者在購買精裝房時盡量要求開發(fā)商對精裝標(biāo)準(zhǔn)做書面承諾，不能書面承諾的可通過錄音、微信交流等方式留存證據(jù)，防止后期發(fā)生精裝標(biāo)準(zhǔn)與承諾不一致卻沒有證據(jù)證明的情況發(fā)生。

　　同時，王佳紅提醒消費(fèi)者，在遇到精裝質(zhì)量問題時，消費(fèi)者有權(quán)要求開發(fā)商提供房屋裝修材料合格的相關(guān)證明；有權(quán)就房屋存在的裝修問題要求開發(fā)商支付逾期交房的損失以及要求開發(fā)商對質(zhì)量問題繼續(xù)維修；有權(quán)就開發(fā)商交付房屋的裝修標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行鑒定，有權(quán)要求開發(fā)商賠償實(shí)際的裝修造價和開發(fā)商約定的裝修造價的差額。

　　王佳紅建議消費(fèi)者，在條件允許的情況下，收房時最好請專業(yè)公司進(jìn)行驗(yàn)房，根據(jù)檢測報告決定是否進(jìn)行收房，同時檢測結(jié)果也可以作為日后與開發(fā)商發(fā)生糾紛時的證據(jù)。

　　2019年9月，馮女士購買了某股份制房企開發(fā)的、位于北京大興的商品房項(xiàng)目房屋。據(jù)馮女士介紹，當(dāng)時選擇項(xiàng)目，就是因?yàn)殚_發(fā)商宣傳小區(qū)500米就可以抵達(dá)地鐵19號線“星光影視城西站”，以及可以上九年一貫制學(xué)校。

　　馮女士在2020年收房入住后，發(fā)現(xiàn)小區(qū)附近并沒有所謂的地鐵，更沒有學(xué)校，認(rèn)為開發(fā)商存在虛假宣傳。所以，馮女士聯(lián)合其他業(yè)主向大興市場監(jiān)督管理局進(jìn)行了反映。經(jīng)過大興市場監(jiān)督管理局的調(diào)查確認(rèn)：軌道交通19號線南延方案正在編制之中，具體走向設(shè)站未正式批復(fù)；項(xiàng)目周邊有基礎(chǔ)教育設(shè)施用地，尚無九年一貫制教育用地的相關(guān)規(guī)劃。對此，大興市場監(jiān)督管理局判定開發(fā)商在買賣房屋中存在虛假宣傳的違法行為，并給予2.55萬元的行政處罰。

　　王佳紅分析：上述案例屬于典型的開發(fā)商虛假宣傳行為。她表示，在商品房的銷售市場上，虛假宣傳造成的糾紛占比一直較高且形式多樣。除了有關(guān)于地鐵軌道、學(xué)校的虛假宣傳外，涉及房屋配套設(shè)施、樣板間、精裝修等的虛假宣傳也不在少數(shù)。

　　在王佳紅看來，對于消費(fèi)者來說，這類糾紛維權(quán)往往比較困難。一方面，開發(fā)商所提供的合同文本中往往將廣告、樣板間、沙盤等宣傳材料排除在合同約定之外；另外一方面，消費(fèi)者取證意識薄弱，對開發(fā)商售房時吹得“天花亂墜”的賣點(diǎn)，沒有扎實(shí)的證據(jù)予以證明。

　　對此，王佳紅總結(jié)了幾個辨別虛假宣傳的方式，供消費(fèi)者借鑒。首先，在與銷售人員對接時，可以通過索要名片、向管理層確認(rèn)、查看住建部門銷售人員備案等方式確認(rèn)宣傳人員身份，粗略判斷其宣傳內(nèi)容的真實(shí)性。其次，了解小區(qū)內(nèi)規(guī)劃情況時，可以向開發(fā)商索要小區(qū)總平面圖，在圖紙上社區(qū)是否規(guī)劃有會所、游泳池等一目了然。第三，對于小區(qū)周邊配套的宣傳，例如學(xué)校、地鐵等，最好要求開發(fā)商出具相應(yīng)的政府批文，或者去相關(guān)政府部門進(jìn)行核對。

　　王佳紅還提醒消費(fèi)者，對于小區(qū)內(nèi)規(guī)劃圖上沒有體現(xiàn)的內(nèi)容，或者周邊配套沒有相應(yīng)政府文件確認(rèn)時，消費(fèi)者要保障自己的權(quán)益，必須要求寫在合同中，而且還必須得寫明違約責(zé)任，這樣對開發(fā)商才具有約束力。