焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)訊 近日，58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波公開預(yù)測“2023年樓市十大趨勢”。他指出，2022年，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了諸多挑戰(zhàn)，相較于2021年的“緊”，2022年的關(guān)鍵詞基本以“松”為主，旨在推動樓市“寒冬”回暖。未來，隨著疫情管控精準(zhǔn)化，疫情對市場短期影響越來越小，更多是市場自身影響，房價(jià)正在進(jìn)入K型分化。

　　2022年是房地產(chǎn)的“政策大年”，我們看到的是降準(zhǔn)降息、限購放松、三箭齊發(fā)、房企紓困、保交樓等熱詞，都是積極推動市場復(fù)蘇的動作。

　　縱觀樓市，可以將2022年分成兩個(gè)階段，上半年通過“穩(wěn)需求”來“穩(wěn)經(jīng)濟(jì)”，下半年通過“保供給”來“穩(wěn)信心”。

　　通過金融調(diào)控的發(fā)力，推動房企解決資金問題，切實(shí)推進(jìn)“保交樓”的實(shí)施效果，實(shí)現(xiàn)行業(yè)紓困。在需求側(cè)，地方穩(wěn)樓市政策發(fā)布頻次突破歷史極值，2022年以來樓市松綁政策涉及270余個(gè)省市地方，三四線成以上。各地共發(fā)布政策頻次700余次，在5月發(fā)布頻次出現(xiàn)峰值。

　　在供給側(cè)，下半年后以優(yōu)化土拍規(guī)則、放松預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)、政府回購、組織團(tuán)購等政策開始密集出臺。公積金支持政策及信貸政策在各地運(yùn)用作為廣泛，有50%以上的省市地方都出臺了相關(guān)規(guī)定；尤其是公積金政策調(diào)整方式靈活多樣，在5月以后成為最主要的樓市松綁政策之一。

　　從落地情況來看，從“因城施策”到“一城一策”各地都有不同的政策放松。事實(shí)上，穩(wěn)樓市政策對市場的影響也有所不同。

　　從三種不同市場來看，對于高潛力城市而言，政策放松力度普遍較小，市場受政策擺動影響因素低，內(nèi)驅(qū)動力充足，回暖周期普遍較其他城市快，整體也起到壓艙石的作用；對于較高、中等城市潛力城市而言，政策放松力度普遍較大，對市場產(chǎn)生一定影響，但回暖周期需依靠城市自身韌性，表現(xiàn)不一；對于一般城市潛力城市而言，政策放松力度較大，部分城市由于本身購房政策較寬松，政策繼續(xù)放松力度有限，對市場產(chǎn)生一定影響，但這類城市回暖周期普遍較長。

　　二十大后，在制度層面將完善住房雙軌制、逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅，預(yù)計(jì)房產(chǎn)稅出臺時(shí)間可能會延至下輪市場上漲階段，即2024至2025年。

　　各項(xiàng)融資渠道重新開閘，優(yōu)質(zhì)房企將重獲生機(jī)，整個(gè)行業(yè)可能會迎來一波重組并購潮，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)有望進(jìn)一步緩釋。此外，增量資金對于項(xiàng)目端的支持和“保交樓”的落實(shí)，將有助于穩(wěn)定居民預(yù)期。

　　涉及“四限”、首付比例、二套認(rèn)定等增量政策有望進(jìn)一步出臺，5年期LPR仍有下調(diào)空間。同時(shí)，對于存量首套高利率按揭貸款，利率也有望適度下調(diào)。優(yōu)先覆蓋于政策還有下調(diào)空間且前期政策出臺對市場作用較小的城市。

　　在確定房地產(chǎn)仍然是支柱產(chǎn)業(yè)后，在2023年的各項(xiàng)鼓勵(lì)性政策會加快出現(xiàn)，包括房地產(chǎn)上下游企業(yè)，及政策提到的養(yǎng)老地產(chǎn)、智能家居市場等都會有長足的發(fā)展。

　　我國房地產(chǎn)行業(yè)會進(jìn)入到一個(gè)新的周期，2022年我們面臨了很多的考驗(yàn)，但是政策上也給到了許多的指引方向。

　　從統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)來看，截至2022年11月，70個(gè)大中城市有超過62個(gè)城市的二手房房價(jià)下跌。房價(jià)現(xiàn)在正在進(jìn)入一個(gè)K型的分化，部分城市的房價(jià)還是繼續(xù)往上走，另有一部分城市的房價(jià)在下行。

　　高端住宅每年的成交占比都在逐步增長，而在2022年更是出現(xiàn)明顯上漲，樓市調(diào)整對其影響較小；高端住宅需求主要集中在一二線年長沙的大戶型成交占新房近一半比例。長遠(yuǎn)來看，高端需求依舊為這些城市需求主力，而其他需求逐步會擠壓到保障性住房和二手房市場中去。

　　中低價(jià)位住宅主要存在四五線城市，隨著房價(jià)出現(xiàn)調(diào)整，這部分城市的中低價(jià)位住宅占比出現(xiàn)急劇攀升；從中低價(jià)位住宅成交占比相對較高的城市來看，都是人口相對流出，經(jīng)濟(jì)體量不大，未來發(fā)展?jié)摿�較弱的城市。

　　居民儲蓄額快速增長，相比10年前的收入增長帶動的儲蓄增長不同，主要是對未來預(yù)期不足而導(dǎo)致的儲蓄增長，尤其是中產(chǎn)階級收入增幅放緩更為明顯；20年高速增長的房地產(chǎn)交易量已完全透支剛需，當(dāng)前房地產(chǎn)需求逐步會從剛需向改善轉(zhuǎn)變，那么預(yù)期不足將會促使這部分需求延期或消失。

　　對于新房的限價(jià)，核心40城市的掛牌價(jià)格開始下跌，是多數(shù)城市一二手倒掛現(xiàn)象出現(xiàn)緩解的主要因素；從倒掛現(xiàn)象緩解和嚴(yán)重的兩類城市中抽象樣本城市來看，基本上二手房價(jià)格下跌城市倒掛現(xiàn)象緩解，二手房上漲城市倒掛現(xiàn)象嚴(yán)重。限價(jià)政策不取消，倒掛現(xiàn)象也不會消失。

　　應(yīng)該“保交樓”還是保房企？2022年各地樓盤停工引發(fā)關(guān)注。7月開始，全國性“保交樓”發(fā)聲，防范金融性風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)民生、穩(wěn)經(jīng)濟(jì)。“保交樓”其實(shí)是在2022年非常關(guān)注的一點(diǎn)，不只是2022年，在2023年也是受到特別關(guān)注的，中央經(jīng)濟(jì)會議明確提到了，“保交樓”是穩(wěn)民生重要的前提。各地方性落地細(xì)則，緩解房企資金壓力的當(dāng)務(wù)之急。

　　58安居客房產(chǎn)研究院結(jié)合“樓盤交付信心指數(shù)”研究模型，通過項(xiàng)目交房保障力、房企健康保障力、市場熱度保障力三個(gè)維度對部分城市的交付能力進(jìn)行了綜合測評，并形成“樓盤交付信心指數(shù)榜”。在11月榜單中，鄭州的萬科、保利和華潤的項(xiàng)目共占據(jù)15席，這三家房企在鄭州深耕多年，實(shí)力不容小覷，2022年已逐漸形成“三足鼎立”之勢。由此可見，當(dāng)前實(shí)力品牌房企的項(xiàng)目“交付力”相對來說會更有保障。

　　近期，高層頻頻表態(tài)房地產(chǎn)業(yè)的重要性。2022年12月15日，國務(wù)院副總理劉鶴更是直接強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。2003年以來，房地產(chǎn)被稱作是支柱行業(yè)，高層僅有寥寥數(shù)次表態(tài)。此次重提，也可以對來年房地產(chǎn)政策的大致走向窺見一二。

　　根據(jù)財(cái)政部公布的各年度年財(cái)政收支情況，國有土地使用權(quán)出讓收入，近年已達(dá)到30%左右。土地財(cái)政的依賴度，呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的態(tài)勢。

　　2022年，作為國民經(jīng)濟(jì)支柱的房地產(chǎn)業(yè)，在防炒作、去產(chǎn)能、降杠桿等系列政策的影響下，迭加疫情防控和內(nèi)外部其他因素的影響，房地產(chǎn)步入了底部區(qū)間，市場持續(xù)冰凍。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，也迎來了最嚴(yán)峻的生存挑戰(zhàn)。一方面，市場信心低迷，商品房交易走低，企業(yè)經(jīng)營運(yùn)轉(zhuǎn)困難；另一方面，資金回籠周期延長，保交樓任務(wù)壓力加大；第三是房企的債務(wù)暴雷，引發(fā)連鎖負(fù)面反應(yīng)，加劇了觀望的情緒。

　　2022年，受整體市場持續(xù)低迷影響，房企的銷售業(yè)績普遍下滑。2022年1-11月，千億房企減至19家，去年同期這一數(shù)據(jù)為35家，2021整年千億房企41家。而排名前三十的房企中，僅有三家開發(fā)商的業(yè)績正增長，其余均出現(xiàn)不同程度下滑，最大跌幅甚至超70%。

　　2021年年底，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速自2017年來首次低于固定資產(chǎn)投資增速，且2022年增速差距不斷擴(kuò)大，固定資產(chǎn)投資更多由基建帶動。2022年1月開始房企到位資金增速一直處于負(fù)增長。投融資規(guī)模持續(xù)下滑，當(dāng)前市場環(huán)境下開發(fā)商投資意愿及能力均較弱。

　　2022年，房企受困于資金回籠放緩，迭加融資環(huán)境收緊，債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)加大，展期和實(shí)質(zhì)違約的金額，以及涉及房企的數(shù)量，均較往年大幅增加。2022年展期的房企多達(dá)23家,發(fā)生實(shí)質(zhì)違約的房企共9家。

　　只有直接作用在房企身上，才能穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、防風(fēng)險(xiǎn)，打通市場循環(huán)，更有利于消費(fèi)者信心的恢復(fù)，而非“頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳”。

　　失速之下，救市提振信心已成共識。2022年以來，房地產(chǎn)市場逐漸步入失速的通道中，調(diào)控政策的風(fēng)向也發(fā)生了轉(zhuǎn)變，重心從降產(chǎn)能、去杠桿、防炒房，轉(zhuǎn)移到提信心、化風(fēng)險(xiǎn)、促需求等方面。近期，刺激政策更是利好迭出，至少釋放了三大信息：

　　目前政策的變化，對于房企，尤其是供應(yīng)側(cè)房企融資端的修復(fù)，已經(jīng)做的非常到位了，金融“十六條”、三箭齊發(fā)，既能通過股權(quán)融資，又能通過債券融資，又能向銀行做一些信貸，三箭齊發(fā)，整個(gè)融資渠道應(yīng)該能開盡開了。

　　1.優(yōu)質(zhì)的頭部房企。這是在中央層面明確表態(tài)要支持優(yōu)質(zhì)的頭部房企的，中央經(jīng)濟(jì)會議上也明確說了，從這個(gè)鏈路上來說，優(yōu)等生肯定是被優(yōu)先救助的，包括五大行在內(nèi)的銀行，都是先授信給碧桂園、萬科、龍湖、金地、招商等優(yōu)質(zhì)頭部企業(yè)。

　　2.“三道紅線日，全面實(shí)行的“三道紅線”政策，是針對所有開發(fā)商劃出的三個(gè)指標(biāo)，分別為：①剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；②凈負(fù)債率大于100%；③現(xiàn)金短債比小于1。其中，一道都沒踩中的房企，被歸為綠檔。當(dāng)前，雖然該政策的執(zhí)行度和關(guān)注度逐漸淡去，但仍不失為房企穩(wěn)健發(fā)展的一個(gè)參考指標(biāo)。

　　3.拿地補(bǔ)倉未來有貨可賣的房企。2022年，雖然不少房企在土地市場表現(xiàn)出“躺平”的姿態(tài)，但是也有不少房企積極補(bǔ)倉，加之去年的拿地動作，2021-2022買地前五的房企新增土地貨值均超5000億。其中，保利發(fā)展、碧桂園近兩年累計(jì)新增的土地貨值均超6000億；萬科、中海、華潤的新增貨值分別達(dá)5518億、5159億和5109億。此外，綠城中國、招商蛇口、龍湖集團(tuán)等房企的新增土地貨值，均在3000億以上。對于這類的房企來說，可能更有多的機(jī)會。

　　4.聚焦主航道，穩(wěn)扎穩(wěn)打不激進(jìn)的房企。這方面的正向典范，如萬科、綠城、龍湖等優(yōu)質(zhì)的民營成分房企，以及保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、華潤置地、招商蛇口等為代表的國央企。發(fā)展腳步邁的太快，抑或是產(chǎn)業(yè)布局上過于多元化，容易發(fā)生暴雷等風(fēng)險(xiǎn)，最終難在經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型的大潮中深耕下去。

　　“長安米貴，居大不易”，對于很多新青年來說，到一個(gè)城市最先選擇的就是租房。那么，未來是不是很多人要租一輩子的房子呢？租賃是不是能撐起半邊天呢？人們會不會改變對于租房需求的認(rèn)識呢？

　　整個(gè)房地產(chǎn)的推進(jìn)，一定不只有商品房和買賣房交易，租賃也是一個(gè)最重要當(dāng)中的一環(huán)。2022年住房租賃政策端以完善監(jiān)管、支持推進(jìn)保障性租賃住房落地為主要方向，對住房租賃企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、中介機(jī)構(gòu)、承租人等市場主體權(quán)益進(jìn)一步規(guī)范完善，有利于行業(yè)長期健康發(fā)展。

　　從全國來看，安居客全國40城的租賃價(jià)格指數(shù)顯示，40城租金漲跌各半，平穩(wěn)中有分化。人口規(guī)模穩(wěn)定及產(chǎn)業(yè)支撐較強(qiáng)城市，價(jià)格表現(xiàn)更強(qiáng)，如北上廣杭；人口輸入型及旅游型城市，受疫情影響更顯著。

　　2022年，受到國內(nèi)多地疫情反復(fù)的影響，畢業(yè)租賃旺季缺席。三季度開始市場供需持續(xù)走弱，市場掛牌持續(xù)縮量，在一定程度上對掛牌價(jià)格起到了支撐作用。

　　從各城市租賃市場情況來看，北京、上海、廣州2022年租賃價(jià)格表現(xiàn)相對平穩(wěn)，深圳市場供需持續(xù)低迷影響，價(jià)格表現(xiàn)較弱，月度波動幅度更顯著。二線城市中，房價(jià)更高的杭州、成都租賃價(jià)格表現(xiàn)相對更強(qiáng)，重慶、西安價(jià)格走勢整體趨弱。疫情后成都供需回升，其它城市二季度供需持續(xù)低迷。

　　從需求端來看，一二線城市，中低價(jià)格需求仍是主力，均呈現(xiàn)中低需求占比下降，而以白領(lǐng)為主的中端需求相對穩(wěn)定，占比小幅上漲。

　　一些房企自2017年開始布局租賃住房業(yè)務(wù)，并將其定位為主航道業(yè)務(wù)。經(jīng)過五年發(fā)展，對于目前營收保持在千億級別的房企而言，租賃業(yè)務(wù)的體量及營收貢獻(xiàn)仍相對較小，中短期內(nèi)難以對沖主營業(yè)務(wù)下降帶來的影響。

　　租賃只有讓大家更安心、租金更穩(wěn)定，整個(gè)租賃市場未來才會發(fā)展得越好，這也是我國未來不斷推進(jìn)的重點(diǎn)方向之一，2023年還是保障性租賃房源快速增加的年份。

　　“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”，我們每個(gè)人都想擁有自己的小窩，哪怕不是我自己的，也希望能夠租一個(gè)比較好的小窩。保障房其實(shí)是國家保障很多人住房的一個(gè)重要的方式，那保障房到底保障了誰呢？

　　2021年7月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，確立了今后我國要以“公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房”三位一體的住房保障體系，主要由租賃類住房承擔(dān)保障性居住問題的解決。

　　“三位一體”是兩種方式，一個(gè)是租房解決，一個(gè)是產(chǎn)權(quán)買房解決，但是租房解決里面又分成兩塊，一個(gè)是叫公租房，一個(gè)是叫保障性租賃住房。

　　在這一保障體系里，租賃的比例高于產(chǎn)權(quán)比例，“十三五”期間，租賃房占比是53%，半壁江山，到“十四五”期間占比依然達(dá)到了42%，也是將近一半的格局。租賃的體系是通過租賃解決大家保障的問題，是上海的思路所在。

　　深圳“二次房改”構(gòu)建“4+2+2+2”住房供應(yīng)和保障體系，由商品房供應(yīng)為主的住房體系，轉(zhuǎn)向以具有保障性的公共住房（含人才住房、安居型商品房和公共租賃住房）為主導(dǎo)的供應(yīng)體系。

　　深圳土地供應(yīng)向公共住房傾斜，但結(jié)合2017年-2022年公共住房及自持租賃住房用地供應(yīng)情況，可售占比更高，達(dá)到六成。凡是對于人才有需求的城市，這個(gè)是比較值得借鑒的模式。

　　從未來發(fā)展方向來看，“十四五”期間，保租房一定是政府重點(diǎn)推進(jìn)的大力的方向，從住建部的規(guī)劃來看，“十四五”期間保障性租賃住房為900萬套。大城市為主的，占各城市新增供應(yīng)量的20%-45%。一線萬套以上；從總量來看，二線城市數(shù)量多，所以二線%左右，強(qiáng)二線萬套以上，與一線萬套以上差別還是有點(diǎn)大的。

　　從供應(yīng)來看，五大渠道保供應(yīng)，公募REITs金融支持。人口凈流入的大城市和省級人民政府確定的城市，主要通過新建①集體經(jīng)營性建設(shè)用地；②企事業(yè)單位自有土地；③新供應(yīng)國有建設(shè)用地；配建④產(chǎn)業(yè)園區(qū)工業(yè)配套用地；改建⑤閑置商業(yè)辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋這5大渠道擴(kuò)大供應(yīng)。

　　未來，公募REITs金融支持將打通“投、融、建、管、退”有效貫通的閉環(huán)發(fā)展模式。2022年發(fā)了4只REITs，包括中金廈門安居、紅土深圳安居、華夏北京保障房和華潤有巢，預(yù)計(jì)現(xiàn)金分派率都在4%以上，市場關(guān)注度非常高。

　　Z世代是指1995年-2010年生人，他們是網(wǎng)絡(luò)的原住民，而且是互聯(lián)網(wǎng)、移動互聯(lián)網(wǎng)的原生代，自主性非常強(qiáng)。那么，Z世代到底有什么購房偏好？

　　通過調(diào)研顯示，對于買房這個(gè)事情，Z世代有明確的規(guī)劃及目的性。72.8%的Z世代青年在5年內(nèi)有置業(yè)計(jì)劃，其中95后的青年購房需求較為迫切。超六成00后青年在5年內(nèi)有購房計(jì)劃，另有1/3的00后青年尚無購房打算。

　　38.8%的Z世代青年購房是為了追求穩(wěn)定居所，27.1%的Z世代青年購房是為了結(jié)婚。00后青年購房的主要原因是為了追求穩(wěn)定居所，占比44.4%，為子女教育購房的00后青年占比22.2%。

　　對于置業(yè)城市的選擇，72.1%的Z世代青年都傾向在工作城市（包括家鄉(xiāng)城市與工作城市相同）買房，其主要原因是追求工作城市生活條件的便利性、職業(yè)發(fā)展及子女教育等。另有11.6%的Z世代青年選擇在工作城市周邊購房，16.3%的Z世代青年選擇回家鄉(xiāng)城市置業(yè)， 促使他們離開工作城市購房的首要原因是房價(jià)問題。

　　Z世代青年傾向于購買90-120平方米、三居室的房源，一線平方米以上房源的青年占比高于新一線萬的房源最受Z世代青年們的歡迎。00后青年更傾向選擇總價(jià)在50-100萬的房源，95后青年更傾向選擇總價(jià)為100-150萬的房源。一線萬房源；新一線后新一線萬的房源。

　　Z世代青年在選擇房源時(shí)，主要的考慮因素是生活的便利性，其次是小區(qū)的整體環(huán)境。00后青年除生活便利性外，對于房源的價(jià)格、與上班地點(diǎn)的距離也是主要考慮的因素；95后則更追求性價(jià)比，對于生活便利性、小區(qū)環(huán)境、價(jià)格都較為關(guān)注。

　　Z世代青年中有35.7%的人選擇購房時(shí)首付三成，有43.5%的Z世代青年選擇二十年的還貸年限。首付資金的來源，41.1%的Z世代青年表示應(yīng)與另一半共同承擔(dān)，30.6%的青年首付靠自己攢錢，選擇靠父母支持的Z世代青年占比僅24.2%。00后青年獨(dú)立意愿更強(qiáng)，選擇靠自己，及與另一半共同奮斗的占比基本相同。

　　還款方式方面，54.0%的Z世代青年傾向選擇等額本息（每月還款金額相同）的還款方式。60.4%的Z世代青年傾向每月的房貸占收入的比例在30%-40%左右。四成00后青年月供與收入的最佳占比為30%。而青年整體由于年齡的增長及收入水平的提高，能接受更高的還貸金額及更大的月供收入占比。

　　“擇一城終老，攜一人白首”，每個(gè)人都希望在一個(gè)適合自己的城市生活。在各城市人才政策頻出，“搶人大戰(zhàn)”的背景下，人們可以選擇的居住范圍越來越大，不過人們選擇的依據(jù)是什么呢？

　　我們從城市、社區(qū)層面梳理了一個(gè)理想居住生活評價(jià)框架，由此劃分出三個(gè)城市梯隊(duì)，第一梯隊(duì)里是一線城市和強(qiáng)二線城市，以省會城市為主；第二個(gè)梯隊(duì)是風(fēng)景秀麗、較為宜居的中小城市；第三梯隊(duì)則是競爭力與生活壓力都較低城市，房價(jià)也較前兩個(gè)梯隊(duì)更低。城市沒有好壞之分，只有適不適合自己的差異。在這個(gè)理想居住生活情況下，可以自由選擇適合自身的城市。

　　因此，未來將全面推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，大中小城市因城施策，完善宜居宜業(yè)功能。一線、二線、三四線城市全面布局試點(diǎn)；機(jī)制、可持續(xù)、配套制度全面發(fā)力。

　　城市更新是下一步非常重要的話題，目前高能級城市已圍繞制度細(xì)化、規(guī)劃可持續(xù)、垂直配套措施，進(jìn)行全面推進(jìn)�，F(xiàn)階段，全國城市發(fā)展進(jìn)展各異，城市更新更要因地制宜，因城施策。

　　例如，上海強(qiáng)調(diào)行政區(qū)統(tǒng)籌、加大市場參與度，注重生活綜合配套供給和制度健全；廣州強(qiáng)化政府主導(dǎo)，精細(xì)化運(yùn)營，注重產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，資源整合；滁州則是政府強(qiáng)主導(dǎo)、片區(qū)大規(guī)模改造為主；老舊小區(qū)、基建為主，完善綜合性服務(wù)中心功能。

　　不同城市更新改造的路徑會各有差異，人們選擇哪種類型的城市，就更能享受到對應(yīng)城市未來發(fā)展紅利所賦予的機(jī)遇。

　　從調(diào)研數(shù)據(jù)來看，疫情期間，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人主要業(yè)務(wù)來源以租賃業(yè)務(wù)和其他業(yè)務(wù)收入為主，二手房買賣業(yè)務(wù)的收入下降21.2個(gè)百分點(diǎn)，二手房租賃業(yè)務(wù)的收入占比有明顯提升，說明疫情期間租房的客戶占比相對增多，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人也把精力向租賃業(yè)務(wù)進(jìn)行轉(zhuǎn)移。

　　疫情期間網(wǎng)絡(luò)端口是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人主要的線上作業(yè)工具，選擇此項(xiàng)的經(jīng)紀(jì)人占比75.9%。在目前市場情況下，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人愈發(fā)求穩(wěn)，更愿意選擇穩(wěn)定且使用操作熟練的工具。私域流量、短視頻及直播等方式也在越來越多的被應(yīng)用。

　　在此背景下，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)呈現(xiàn)一下六大趨勢變動：其一，經(jīng)紀(jì)公司布局向核心城市聚集、降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；其二，經(jīng)紀(jì)公司擴(kuò)大租賃業(yè)務(wù)，經(jīng)紀(jì)人重心向租賃傾斜；其三，經(jīng)紀(jì)公司多元業(yè)務(wù)布局增強(qiáng)社區(qū)粘性；其四，經(jīng)紀(jì)人學(xué)歷提升，校企合作提升從業(yè)人員素質(zhì)；其五，經(jīng)紀(jì)人深化維系客戶，提升客戶滿意度；其六，經(jīng)紀(jì)人深化線上，加強(qiáng)多渠道獲客。

　　預(yù)計(jì)到2025年，經(jīng)紀(jì)行業(yè)服務(wù)規(guī)模將在3400-4000億元左右，整體行業(yè)未來仍有較大增長空間，伴隨機(jī)遇，從業(yè)者也將面臨不小的挑戰(zhàn)。

　　“山重水復(fù)疑無路，柳暗花明又一村”，對于房企而言，近些年從業(yè)者紛紛在尋求第二曲線。整體復(fù)盤下來，能夠做成功或者目前來看做得相對不錯(cuò)的第二曲線基本還是與主業(yè)相關(guān)。

　　物管是一條非常確定的一條賽道，也是房企在第二曲線上面做的相對來說駕輕就熟的賽道，物管是整個(gè)以住宅+“四�！睘橹鞯姆�務(wù)體系，基礎(chǔ)服務(wù)包含保潔、保綠、保安、保修，增值服務(wù)包括社區(qū)增值、商業(yè)資管、城市服務(wù)等。

　　多數(shù)物管企業(yè)的主營收入以基礎(chǔ)物管收入為主，但增收不增利。僅有華潤萬象和越秀服務(wù)兩家企業(yè)的收入中，商業(yè)資管的占比能達(dá)到30%左右的水平，其業(yè)績表現(xiàn)還是相對穩(wěn)定；多數(shù)物管企業(yè)都在2022年上半年?duì)I業(yè)收入都出現(xiàn)正增長，但是其利潤率卻出現(xiàn)下滑，增收不贈利在行業(yè)中成為普遍現(xiàn)象。

　　而商管由于門檻高、稀缺性強(qiáng)，相比住宅物管利潤率會更高，并且受政策利好的之下，不受周期性影響。

　　代建行業(yè)屬于起步階段，主要參與者都是近5年內(nèi)進(jìn)入這一行業(yè)，企業(yè)的地域性發(fā)展是其主要優(yōu)勢，并且母公司的品牌優(yōu)勢能為其帶來品牌溢價(jià)。同時(shí)，代建也將成為房企品牌輸出的重要路徑，中小房企和政府需求使其主要發(fā)展驅(qū)動力。此外，代建業(yè)績和樓市波動關(guān)聯(lián)性不強(qiáng)，能夠成為房企對抗行業(yè)周期的又一手段。

　　未來隨著流動人口不斷增多，城鎮(zhèn)化率不斷提升，租賃人口占比勢必增多。中長期租房人口約3億，按其租金占收入比重30%，并且可支配收入增速保持和GDP一致，預(yù)計(jì)租賃市場規(guī)模達(dá)5萬億元。背靠萬億級租賃市場，銷售型租房或?qū)⒊蔀榉科笮沦惖馈?/p>

　　“數(shù)智化”是指數(shù)字化+智能化的合音，今年來被頻繁提及。那么數(shù)智化對房地產(chǎn)企業(yè)來說意味著什么？

　　2021年12月，國務(wù)院發(fā)布的《“十四五”數(shù)字經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃》，明確提到整個(gè)數(shù)字經(jīng)濟(jì)核心產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重達(dá)到10%，重要性毋庸置疑。從規(guī)劃到建立試點(diǎn)，從制定標(biāo)準(zhǔn)到企業(yè)轉(zhuǎn)型，數(shù)智經(jīng)濟(jì)已進(jìn)入高速落地階段。

　　2022年國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)數(shù)字政府建設(shè)的指導(dǎo)意見》里面也都提到了，如何提高數(shù)字化在重點(diǎn)領(lǐng)域當(dāng)中的應(yīng)用。2022年數(shù)字化也經(jīng)歷過不同的發(fā)展脈絡(luò)。

　　2022年1月，網(wǎng)信辦等十六部委聯(lián)合發(fā)布的國家區(qū)塊鏈創(chuàng)新的應(yīng)用名單，從區(qū)塊鏈方面推動。2022年2月，發(fā)改委在五大主要城市群中推動了全國一體化算力網(wǎng)絡(luò)國家樞紐節(jié)點(diǎn)，通過國家層面在推進(jìn)。2022年3月份，網(wǎng)信辦發(fā)布《2022提高全民數(shù)字素養(yǎng)與技能工作要點(diǎn)》，再次強(qiáng)調(diào)數(shù)字化。2022年7月份，國務(wù)院同意建立數(shù)字經(jīng)濟(jì)發(fā)展部際聯(lián)席會議制度由國家發(fā)改委、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等20個(gè)部門共同組建，共同推進(jìn)數(shù)字化發(fā)展。2022年11月份工信部印發(fā)《中小企業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型指南》，更是闡述如何做數(shù)字化轉(zhuǎn)型。

　　從房地產(chǎn)領(lǐng)域來看，與數(shù)智化相關(guān)有哪些？2022年2月份，住建部明確通過5個(gè)方面推動智能建造與新型建筑工業(yè)協(xié)同發(fā)展，這是建筑業(yè)數(shù)智化的發(fā)展。2022年4月，市場監(jiān)管總局印發(fā)《“十四五”廣告產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》，提到了廣告行業(yè)推進(jìn)數(shù)字化產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型，支持互聯(lián)網(wǎng)、人工智能、區(qū)塊鏈、大數(shù)據(jù)、云計(jì)算等技術(shù)在廣告產(chǎn)業(yè)廣泛應(yīng)用，就是跟房地產(chǎn)廣告相關(guān)的，未來也要數(shù)據(jù)化的發(fā)展。2022年8月，全國涉稅房地產(chǎn)價(jià)格認(rèn)定數(shù)字化轉(zhuǎn)型試點(diǎn)工作區(qū)域開始，未來的房地產(chǎn)相關(guān)的稅種認(rèn)定也跟數(shù)智化相關(guān)的。

　　2022年11月份，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公布智能建造試點(diǎn)城市名單，選取北京、天津、重慶等24個(gè)城市開展智能改造的試點(diǎn)，整個(gè)房地產(chǎn)數(shù)智化進(jìn)行了全面推進(jìn)，但是我們比較關(guān)注的是整個(gè)房地產(chǎn)的數(shù)智化到底是在哪些趨勢方面發(fā)展？

　　我們將數(shù)智化變革歷程定義為金字塔式的發(fā)展格局。小程序等獲客流量的興起，讓人們對數(shù)字化的認(rèn)知從產(chǎn)品思維升級到流量思維；再往上走一步，組建數(shù)字營銷部門，進(jìn)行數(shù)字資產(chǎn)沉淀，則是由流量思維升級到留量思維；再往上走一步，便是融合技術(shù)于內(nèi)外業(yè)務(wù)場景，對數(shù)字資產(chǎn)進(jìn)行激活與管理，正式升級至數(shù)據(jù)思維。

　　安居客以用戶體驗(yàn)為根本，通過3D沙盤、VR帶看、智能評測、實(shí)景航拍等數(shù)字基建，打造一體化沉浸式購房場景。實(shí)踐證明，在不同基建程度下，線%線索差別空間。

　　在數(shù)字基建的基礎(chǔ)上，安居客通過云聚客、智客投等數(shù)字獲客方式，幫助不同的企業(yè)獲得與其匹配度更高的客源，并進(jìn)一步通過運(yùn)營專家、案場顧問培訓(xùn)等數(shù)字服務(wù)，提升顧問服務(wù)能力，結(jié)合品牌云店通、合作效果案板、數(shù)字房產(chǎn)洞察等數(shù)字管理提升團(tuán)隊(duì)轉(zhuǎn)化能力。

　　根據(jù)2022年數(shù)智化營銷全國排名榜單，我們看到像萬科、保利、碧桂園、龍湖、中海等數(shù)智化程度較高的企業(yè)名列前茅。希望能夠通過安居客在數(shù)智化方面的開拓能力，引領(lǐng)行業(yè)更快、更高效地發(fā)展。

　　我們相信，隨著整個(gè)疫情管控政策的調(diào)整，及整個(gè)中國經(jīng)濟(jì)的逐步走向正軌，未來市場一定會越來越好，市場足夠有信心。